“合同都有效，這房子抵債咋就不行呢？”近日，如東縣人民法院就審理了這樣一件案件。

　　原來，2014年4月1日，被告朱某向原告楊某借款170000元，并出具《借條》，約定借款期限為三個月。同日，原告楊某與被告朱某、周某簽訂《借款擔保協議》，約定被告周某以其自有的建設用地使用權及地上建筑物為借款抵押擔保，如被告朱某不能按期歸還借款，被告周某愿意承擔連帶清償責任。借期屆滿后，經原告楊某多次催討，被告朱某未能履行還款義務。原告楊某遂向法院提起訴訟，要求被告朱某、周某連帶歸還原告借款及支付逾期還款利息。

　　法院經審理認為，被告周某以其自有的建設用地使用權及該土地上的建筑物為借款抵押擔保，符合《物權法》第一百八十二條有關建設用地使用權及該土地上的建筑物可以設立抵押的規定，故周某簽訂的《借款擔保協議》依法成立。根據《擔保法》第四十一條、第四十二條的規定，以不動產抵押，應當依法辦理抵押登記，否則抵押權不發生法律效力。被告周某以其所有的建設用地使用權及該土地上的建筑物為借款抵押，沒有依法辦理抵押登記，故抵押權并未發生法律效力。又因被告朱某借款后沒有在約定的期限內還款，構成違約，依法應歸還原告楊某借款170000元及支付逾期還款利息。被告周某以其所有的建設用地使用權及該土地上的建筑物為被告朱某的借款作抵押擔保，原告楊某基于此信賴借款人朱某的償還能力而出借借款，現被告朱某違約不能清償債務，抵押權又不發生法律效力，原告楊某對抵押物不能行使抵押優先權。但根據誠實信用原則，被告周某應以其所有的建設用地使用權及該土地上的建筑物的價值為限對借款及逾期還款利息承擔連帶清償責任。故法院最后判決被告朱某歸還原告楊某借款本金170000元及支付逾期還款利息，被告周某以抵押物價值為限對借款及利息承擔連帶清償責任。

　　法官提示：

　　關于抵押登記與抵押合同、抵押權的關系問題。《物權法》第十五條規定：“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。”被告周某所簽訂的《借款擔保協議》成立后即發生法律效力，被告周某沒有依法辦理抵押登記不影響該協議的效力，被告周某沒有依法辦理抵押登記屬于違約。換言之，抵押登記是不動產抵押權而非不動產抵押合同的生效要求，其蘊含的法理是訂立抵押合同屬于債權行為，設立抵押權屬于物權行為，物權變動要件與債權行為生效不相干。