2012年8月，原告黃某與被告常熟某房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂商品房買賣合同，購買了一套80多平米的普通住房。2014年12月底當原告黃某興沖沖去拿房時，發(fā)現(xiàn)該房屋陽臺為封閉式陽臺，與購房合同約定的非封閉式陽臺不符，認為非封閉式陽臺按一半的面積計入總面積，由于被告交付的房屋陽臺為封閉式陽臺，導(dǎo)致房屋總面積多計入3.4平方米，故訴至法院要求被告承擔違約責任，賠償原告10萬元。被告則認為原告購買的房屋本身設(shè)計為封閉式陽臺且已經(jīng)告知原告，是被告工作人員誤填為非封閉式陽臺，但被告未向法院提供相應(yīng)證據(jù)。

　　常熟市人民法院經(jīng)審理后認為：原告與被告簽訂的《常熟市商品房買賣合同》中明確約定原告購買的房屋為非封閉式陽臺，現(xiàn)被告交付的房屋不符合合同約定，理應(yīng)承擔相應(yīng)的違約責任。考慮到非封閉式陽臺與封閉式陽臺的區(qū)別，以及封閉式陽臺對房屋采光、通風的影響進而會對房屋使用以及房屋價值產(chǎn)生一定影響，法院綜合房屋現(xiàn)狀、兼顧合同履行情況、當事人過錯等因素，同時根據(jù)公平原則、誠實信用原則，酌情確定被告賠償原告3萬元。

　　【法官析案】

　　本案的主要問題是如何全面理解合同以及如果交付的商品房與合同約定不符，被告如何承擔違約責任。本案中，被告認為作為商品房買賣合同附件的房屋平面圖明確顯示原告所購買的房屋為封閉式陽臺，而且該房屋設(shè)計時即為封閉式陽臺，所謂的非封閉式陽臺系工作人員誤填導(dǎo)致。但原告作為普通購房者，并不能苛以過分嚴格的審慎義務(wù)，按照常理，文字顯然更具有直觀性，也更通俗易懂，合同明確約定陽臺為非封閉式，故應(yīng)以文字約定的為準。而且原被告之間簽訂的購房合同為被告單方提供的格式合同，被告對合同內(nèi)容更加了解，應(yīng)該承擔更多的注意義務(wù)，在合同約定和房屋平面圖顯示不一致時，應(yīng)作對被告不利的解釋。并且被告作為房屋出售方，對銷售房屋的情形比原告更清楚，如果原告購買的房屋設(shè)計時即為封閉式陽臺，理應(yīng)向原告明確說明，現(xiàn)被告無法證明其已經(jīng)明確告知原告所購買的房屋為封閉式陽臺，故可以確定被告交付的商品房與合同約定不符，應(yīng)承擔相應(yīng)的違約責任。具體如何承擔違約責任，本案中，承辦法官經(jīng)過向相關(guān)部門調(diào)查了解，結(jié)合合同履行情況以及考慮到封閉式陽臺與非封閉式陽臺計算面積的差異，運用自由裁量權(quán)酌情確定被告賠償原告損失3萬元是比較公平合理的。