法官提醒：契約履行受特定語境限制

　　法律規(guī)定房屋交付面積可存在3%的誤差，但當(dāng)事人約定除外。現(xiàn)當(dāng)事人約定按實測面積交付，如實際交付面積與最初約定面積超出40%，還能否機械按照約定履行合同呢？8月20日，隨著南通市中級人民法院終審判決書的送達，案件畫上句號，法院判決解除原告黃某與被告海安某公司的房屋買賣合同，被告返還購房款893760元并支付利息174601.29元。

　　交付面積竟逾40%

　　2010年初，黃某看中了海安某公司開發(fā)建設(shè)的位于縣城通榆北路的一處營業(yè)用房。幾經(jīng)商談，雙方于2010年1月23日達成認購協(xié)議書，并于當(dāng)日簽訂了房屋買賣合同。

　　合同中約定，房屋建筑面積約140平方米，最終以海安縣房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理所審核的建筑面積為準。總價款1276800元，分期付款，第一次支付893760元，辦理房產(chǎn)證前交383040元。房屋于委托經(jīng)營三年期滿后交付。黃某如不能按期支付房款及該公司不能按期交付房屋的，按日萬分之零點五支付違約金。同日，雙方簽訂了委托經(jīng)營管理合同，黃某將房屋委托該公司租賃。

　　2010年1月27日前，黃某分四次支付給該公司首期房款合計893760元。

　　2014年3月26日，經(jīng)專業(yè)測繪公司測量，黃某所購房屋實際建筑面積為196.07平方米，超出合同約定的40%。海安某公司要求黃某按照合同約定，以測繪面積為準，支付剩余房款。

　　黃某則認為，房屋實際面積與當(dāng)初合同中約定的相差太大，完全超出了自己的承受范圍，無法繼續(xù)履行合同。

　　庭審現(xiàn)場各執(zhí)一詞

　　雙方協(xié)商未果后，2015年6月23日，黃某向海安縣人民法院提起訴訟，要求判令解除其與被告海安某公司所簽訂的購房合同；由被告返還原告購房款893760元，支付占用原告資金的利息265271.54元并承擔(dān)訴訟費用。

　　庭審中，原告黃某訴稱，雙方簽訂合同約定的面積約140平方米,但計價面積為196.07平方米，誤差超過了國家法律規(guī)定的范圍，致使原告無力購買，不能實現(xiàn)合同目的。另被告在訂立合同時，明知房屋的結(jié)構(gòu)、面積，違反了誠實信用原則。

　　被告海安某公司辯稱，原、被告所簽合同約定的購房面積是不確定的；雙方約定原告所購房屋面積以有權(quán)部門測繪的面積為準，被告要求原告按測繪面積支付剩余房款并不違反合同約定及相關(guān)法律規(guī)定；房屋已經(jīng)交付并由原告出租；不同意解除合同；請求駁回原告的訴訟請求。

　　法院在審理中查明，本案所涉房屋系被告建設(shè)的商貿(mào)城中的一部分，該商貿(mào)城的土地以出讓方式取得，用途為“商業(yè)”。被告已辦理了商貿(mào)城的房產(chǎn)證、土地使用證。案涉房屋公攤系數(shù)為0.584512。

　　法院判決解除合同

　　海安縣法院審理后認為，原告黃某與被告海安某公司簽訂的房屋買賣合同體現(xiàn)了雙方當(dāng)事人的真實意思，案涉工程建設(shè)手續(xù)已基本齊全，所涉房屋可辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，雙方當(dāng)事人對合同的效力亦不再提出異議，從鼓勵交易原則出發(fā)，應(yīng)認定房屋買賣合同合法有效。

　　關(guān)于合同應(yīng)否解除的問題，合同當(dāng)事人地位平等，訂立、履行合同應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、誠實信用等原則。就本案而言，雙方合同約定房屋面積約140平方米，可以認定雙方的真實意思表示就是購買約140平方米房屋的合意。被告要求原告接受其交付的196.07平方米的房屋，不符合原告訂立合同的目的，繼續(xù)履行對買受人而言，顯然是不公平的，這也有違平等主體之間合同的自愿原則。案涉房屋為被告所建設(shè)，其應(yīng)當(dāng)掌握該房屋的真實面積狀況，其在訂立合同時未如實告知，導(dǎo)致合同相對人認知錯誤，被告的行為有違誠信交易原則。《中華人民共和國合同法》第九十四條規(guī)定，“符合法律規(guī)定的其他情形”為當(dāng)事人解除合同的條件之一，相對于法律規(guī)定的當(dāng)事人解除合同的其他情形，違反合同的基本原則訂立的合同對公平交易的破壞后果可能更加嚴重，故對于違反合同法基本原則的合同，可根據(jù)該條規(guī)定予以解除。

　　一審判決后，被告海安某公司不服，提出上訴。

　　南通中院審理后認為，原審法院認定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。遂依照《中華人民共和國民事訴訟法》第170條之規(guī)定，終審判決駁回上訴，維持原判。

　　法官說法：本案的爭議在于，合同約定房屋交付面積以房管部門測繪面積為準，而實際擬交付時賣方稱交付面積從合同約定的140平方米上升為196平方米，在這種情況下，是機械適用合同約定，還是以生活哲理、法理精神和日常生活經(jīng)驗開通司法救濟渠道問題。分析本案應(yīng)主要考慮三個方面的情況：

　　第一，語言效力受語境限制。從哲學(xué)角度而言，真理本身是相對的，沒有絕對的、永恒不變的真理，語言在一定時空中彰顯可信度，但超越時空真理就可能變?yōu)橹囌`。房屋交易中，盡管當(dāng)事人約定按實際測繪面積交付，但從社會公眾的正常認知來看，這樣的語言表達并不意味著測繪面積無限擴大都可接受。也就是說，實際測繪面積必須有一個邊界限制，超出主、客觀因素達到難以承受的度，量變就演變?yōu)橘|(zhì)變，相應(yīng)的語言也會失去價值和社會認可度。

　　第二，當(dāng)事人的真實意思受主、客觀因素制約。民事行為必須體現(xiàn)當(dāng)事人的真實意思，只有體現(xiàn)真實意思才能達到法律所追求的目的，也才能滿足效力之要求。真實意思受主觀條件和客觀因素制約，應(yīng)當(dāng)因人而異，綜合判定。雖然原告黃俊忠簽訂合同前，曾到現(xiàn)場觀看過店鋪，但其非專業(yè)測繪人員，也無專業(yè)測繪知識，主觀上難以對房屋面積作出較精確的預(yù)測。同時，原告已為購買案涉房屋支付893760元，從其職業(yè)和收入狀況而言，繼續(xù)支付巨額房款，客觀上難以承受。因而在房屋面積問題上，不加限制的適用合同約定，明顯超出原告訂立合同時所能預(yù)見的范圍，違反其真實意思。

　　第三，不加限制地采信合同約定可能構(gòu)成強買強賣。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條規(guī)定，出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，面積誤差比絕對值超出3％，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。參照該司法解釋的規(guī)定，由于當(dāng)事人對交付房屋面積存在約定，本著約定優(yōu)先原則，交付房屋的面積可以超出3％，但基于前述兩點分析，超出的范圍逾越買方訂立合同時的主觀預(yù)測范圍和客觀承受能力的，賣方不愿無償交付相應(yīng)面積的，實質(zhì)上是將其意志強加給買方，背離合同自愿原則。《中華人民共和國合同法》第三條規(guī)定，合同當(dāng)事人法律地位平等，一方不得將自己的意志強加給對方。《中華人民共和國合同法》第九十四條在兜底條款中規(guī)定，存在法律規(guī)定的其他情形，當(dāng)事人可以單方主張解除合同。“其他情形”自然包括違反《合同法》基本原則的情形。強買強賣違反了《合同法》第三條規(guī)定的自愿原則，受害人--房屋購買方有權(quán)依法解除合同。

　　綜上分析，原告黃某要求單方解除合同符合生活哲理、法學(xué)精神、日常生活經(jīng)驗和合同法規(guī)定，法院據(jù)此判決，并無不當(dāng)。