近年來，物業(yè)公司與業(yè)主之間的矛盾糾紛日顯突出，我院受理的物業(yè)糾紛案件大量增長，其中，絕大多數(shù)是物業(yè)公司起訴業(yè)主要求支付拖欠物業(yè)費的糾紛案件?？梢哉f，當前物業(yè)糾紛的主要矛盾焦點就是物業(yè)費問題。針對這一現(xiàn)象，我們通過對審理的物業(yè)費糾紛案件進行了研究分析，并提出了解決這一棘手問題的幾點對策。 

引發(fā)物業(yè)費糾紛的主要原因 

一是缺乏真實的宣傳和有效的溝通，業(yè)主不了解物業(yè)管理行業(yè)。了解才能產(chǎn)生信任。物業(yè)服務內(nèi)容標準不透明、收費依據(jù)不明確、違約責任含糊讓人無法理解，致使多數(shù)人選擇拒絕交費。在我國，住宅小區(qū)建好后，開發(fā)商都會先指定一家物業(yè)公司進駐小區(qū)，這就是“前期物業(yè)”，前期物業(yè)公司先于業(yè)主進駐小區(qū)。按正常程序，應是業(yè)主購買房屋并入住后，再與前期物業(yè)公司協(xié)商簽約。但現(xiàn)實情況是，幾乎所有的業(yè)主在入住時都會被要求簽訂物業(yè)合同，同時還要全額繳納至少一年的物業(yè)費，才能領到房屋鑰匙。對物業(yè)公司而言，省去了與業(yè)主談判的麻煩，但同時也喪失了讓業(yè)主通過協(xié)商簽約過程了解物業(yè)服務、理解物業(yè)收費的機會。此時，多數(shù)業(yè)主交費根本不是為了享受物業(yè)服務，而是為了獲得房屋鑰匙。這導致業(yè)主與物業(yè)公司缺乏真正的溝通、交流和理解，一開始就處于互相猜忌、互相懷疑之中，為今后雙方發(fā)生更大的糾紛埋下了隱患。此外，開發(fā)商將鑰匙交給物業(yè)公司的行為讓業(yè)主形成了兩者是一體的概念，此后也就會當然認為開發(fā)商遺留的一些問題應當由物業(yè)公司來解決，由此會給業(yè)主和物業(yè)公司增添更多的矛盾。 

二是物業(yè)公司服務意識差，無視業(yè)主的正當權(quán)利和合理要求，處理問題簡單化，在與業(yè)主的交往中容易產(chǎn)生摩擦。物業(yè)服務項目既多且雜，一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，都可能引發(fā)矛盾。但在現(xiàn)實中，當業(yè)主需要幫助時，不少物業(yè)人員采用互相推諉或者置之不理的態(tài)度；而當物業(yè)公司要求業(yè)主履行義務時，許多物業(yè)人員的工作方式簡單粗暴，根本不考慮業(yè)主的感受，引起業(yè)主的反感。有的物業(yè)公司完全以營利為目的，只顧收費而不履行任何約定的服務行為，并且任意增加收費項目，肆意揮霍物業(yè)服務費，甚至當業(yè)主有不同意見時以停電、停水等手段相要挾, 或限制業(yè)主進出物業(yè)區(qū)域，嚴重侵犯業(yè)主的權(quán)利，這無形中激化了雙方的矛盾，使業(yè)主更堅定地加入到欠費的行列。同時，眾多業(yè)主因?qū)ξ飿I(yè)服務內(nèi)容和標準有疑問而拒交物業(yè)費時，許多物業(yè)公司不是通過有效的宣傳，主動與業(yè)主進行良性溝通，查找自身存在的問題，改進自己的工作方式，而是直接采取訴訟方式解決，使矛盾迅速升級。單純用訴訟方式解決欠費問題的結(jié)果是造成了一個惡性循環(huán)：物業(yè)公司和業(yè)主之間缺乏溝通與互信，業(yè)主對物業(yè)不滿而拒交物業(yè)費→物業(yè)公司收費不足，服務質(zhì)量下滑→引起更多業(yè)主的不滿，欠費規(guī)模更加擴大→物業(yè)公司進一步把大量的精力投入到物業(yè)費訴訟中，以求盡快收取物業(yè)費→訴訟往往只能解決欠費問題，解決不了業(yè)主提出的其他合理要求，業(yè)主因?qū)Σ门胁粷M而拒不執(zhí)行，并且繼續(xù)欠費……，最終的結(jié)果是使業(yè)主與物業(yè)公司之間的隔閡更加擴大。 

三是思想觀念錯位，業(yè)主和物業(yè)公司都不能擺正位置，通過協(xié)商解決問題。物業(yè)公司與業(yè)主之間是服務合同關系，兩者的法律地位是平等的。但在現(xiàn)實中，物業(yè)公司認為自己是小區(qū)管理者，業(yè)主是被管理的對象；而業(yè)主則認為自己是主人，物業(yè)公司是自己花錢雇來的仆人。業(yè)主與物業(yè)公司對雙方之間的法律關系各有理解，由此產(chǎn)生的權(quán)利義務認識就大相徑庭，這種觀念上的巨大差異導致雙方在相互溝通中的巨大障礙，事實上這也是物業(yè)公司與業(yè)主很難通過協(xié)商解決問題的思想根源。要想?yún)f(xié)商解決問題，就必須擺正各方位置，理順法律關系。 

四是業(yè)主群體的分散性和個別性與物業(yè)服務的整體性和公共性，加大了業(yè)主與物業(yè)公司協(xié)商的難度。小區(qū)的業(yè)主群體是龐大而分散的，每個業(yè)主的想法、做法都不一致，而物業(yè)公司提供的服務是針對全體業(yè)主的，因此物業(yè)公司要想與每個業(yè)主都能協(xié)商一致，幾乎是不可能的，這就進一步加大了協(xié)商的難度。 

五是多數(shù)業(yè)主自治水平較低，缺乏公共責任意識，對自己的權(quán)利缺乏正確的認識，也不知道如何正確地行使權(quán)利。在計劃經(jīng)濟體制公有住房分配模式下，人們早已牢固樹立了住房不付費的觀念，而且也不關心房屋及相關設施的維護情況，反正有“公家”負責，自己不必操心。雖然商品房的興起讓許多人成為了房屋所有權(quán)人，但在觀念上，不少人并不認為這和以往分配公房在居住上有什么本質(zhì)區(qū)別。面對物業(yè)費，許多業(yè)主都認為“以前從來沒有交過”所以就“不應該交”。物業(yè)服務是面向全體業(yè)主的，而許多業(yè)主完全以個人的主觀感受對服務進行評價，一旦自己對服務不滿意就拒絕交費。更多的業(yè)主把自己當成旁觀者，不知道通過集體決策來表達自己對物業(yè)服務和收費的意愿，而是懷著從眾心理，觀望事態(tài)發(fā)展，不主動交費，造成欠費風氣盛行。 

六是政府部門介入不足，對物業(yè)公司和業(yè)主雙方權(quán)利義務的監(jiān)管、規(guī)范、引導不夠，沒有及時消除糾紛隱患。雖然物業(yè)公司與業(yè)主之間最終是要通過自由簽約來對服務和價格達成一致，但物業(yè)服務具有一定的公共性，它關系著小區(qū)全體業(yè)主的正常生活，因此政府不能完全放任由業(yè)主與物業(yè)公司自行解決。一般情況下，小區(qū)建設完成后，都是由開發(fā)商指定物業(yè)公司進行前期服務，政府部門不加以任何監(jiān)管；當業(yè)主入住小區(qū)后，政府部門也不參與業(yè)主自治組織??即業(yè)主大會和業(yè)主委員會的設立，沒有進行必要的引導。此時，因物業(yè)公司由開發(fā)商指定而聽命于開發(fā)商，不愿接受業(yè)主監(jiān)督；而積極要求并參與召開業(yè)主大會、設立業(yè)主委員會的，往往又都是一些與開發(fā)商、物業(yè)公司有較大矛盾的維權(quán)業(yè)主。本來物業(yè)公司和業(yè)主急需的是一個能夠互相協(xié)商交流的平臺，但在實踐中，有的物業(yè)公司完全靠向開發(fā)商，漠視業(yè)主的正當權(quán)利與要求；而有的業(yè)主委員會完全是為了維權(quán)而設，其成員又大多是與物業(yè)公司、開發(fā)商有較多矛盾的業(yè)主，一開始就帶著較強的對立情緒。因此，兩者非但不可能心平氣和地進行協(xié)商交流，反而會將矛盾激化。 

在小區(qū)的物業(yè)服務中，有時業(yè)主與物業(yè)公司很難達成書面合同，但物業(yè)服務的公共性決定了無論是否存在書面合同，物業(yè)公司都要提供物業(yè)服務。因此政府必須規(guī)定一個物業(yè)服務的指導價格，一則作為合同訂立的參照，二則作為沒有書面合同時物業(yè)服務的收費標準。但物業(yè)費與服務應當是對應的，在規(guī)定物業(yè)服務指導價格的同時，應該相應的明確物業(yè)服務的具體內(nèi)容和標準。可目前的政府文件大多清楚地規(guī)定了物業(yè)費指導價，而對于物業(yè)服務內(nèi)容和標準規(guī)定的不夠明確和詳盡，更沒有規(guī)定判斷物業(yè)服務情況的程序和機構(gòu)。這就導致了物業(yè)公司索要物業(yè)費時有文件依據(jù)，但業(yè)主要求服務時卻沒有文件依據(jù)。這種管理、規(guī)范上的不平衡，讓個別不良的物業(yè)公司逃避責任，讓許多業(yè)主對法律的公正性產(chǎn)生懷疑，成為物業(yè)糾紛合理解決的最大障礙。 

解決物業(yè)費糾紛的幾點對策 

當前物業(yè)費糾紛已經(jīng)發(fā)展成形并且擴大到一定規(guī)模，解決起來具有一定難度。對人民法院而言，當務之急是針對物業(yè)糾紛訴訟拿出一套行之有效的應對方案，通過訴訟引導業(yè)主和物業(yè)公司通過法律途徑解決問題、化解矛盾，此為治標之道；對立法、行政機關而言，則應完善對物業(yè)問題的立法規(guī)范，加強對物業(yè)公司的行政管理，加強對業(yè)主的宣傳教育和組織引導，為業(yè)主和物業(yè)公司構(gòu)建一個良好的溝通平臺，此為治本之策。具體是： 

三條“治標之道” 

物業(yè)費糾紛的實質(zhì)就是收費與服務之爭，其矛盾焦點其實在于“兩個標準”，即物業(yè)收費的標準和物業(yè)服務的標準。妥善化解當前物業(yè)費糾紛的關鍵，在于如何考量物業(yè)欠費和物業(yè)服務兩者之間的平衡問題。就當前的司法實踐而言，解決該問題的總體模式有以下三種： 

1、物業(yè)費打折模式。即當物業(yè)公司起訴索要欠費時，法院根據(jù)其實際服務情況，酌情決定是否要扣減部分物業(yè)費。該模式的優(yōu)點是：簡便易行，一案即可解決，無需另行訴訟。該模式的缺點，一是限于訴辯主張和個案證據(jù)情況的不同，容易出現(xiàn)同一小區(qū)不同業(yè)主扣減比例不同的“同案不同判現(xiàn)象”；二是該模式容易引發(fā)業(yè)主任意找借口欠費。 

2、選聘物業(yè)模式。即當物業(yè)公司起訴索要欠費時，法院不考慮業(yè)主的抗辯，直接支持物業(yè)公司的請求；如果業(yè)主對物業(yè)公司不滿，可以通過召開業(yè)主大會另行選聘物業(yè)公司的方式解決。該模式的優(yōu)點是：無需考慮物業(yè)服務、收費標準等專業(yè)問題，用市場手段解決糾紛，審理方式簡便，司法效率高。該模式的缺點，一是只考慮收費不考慮服務，違背等價有償?shù)暮贤驹瓌t；二是業(yè)主的合理要求只能通過另選物業(yè)公司解決，必然導致物業(yè)公司與業(yè)主之間的小矛盾發(fā)展成為大矛盾，最終激化。 

3、業(yè)委會模式。即當物業(yè)公司起訴索要欠費時，法院不考慮業(yè)主的抗辯，直接支持物業(yè)公司的請求；如果業(yè)主對物業(yè)公司不滿，應當以業(yè)主委員會為原告另行主張，統(tǒng)一處理。該模式的優(yōu)點是：能有效防止業(yè)主任意欠費，保障物業(yè)服務的資金來源，根據(jù)業(yè)委會的主張統(tǒng)一決定物業(yè)費的數(shù)額，既可有效保障業(yè)主權(quán)利又可防止“同案不同判”現(xiàn)象。該模式的缺點，一是對沒有成立業(yè)主委員會的小區(qū)無法適用；二是至少要通過兩次訴訟才能解決問題，增加當事人的訴累。 

以上三種模式相比而言，“業(yè)委會模式”更可取，因為它能最大限度地保持物業(yè)公司與整體業(yè)主之間的平衡，排除個別業(yè)主的不良干擾。但考慮到當前絕大多數(shù)小區(qū)沒有業(yè)主委員會，而且有許多小區(qū)的業(yè)主委員會并不能真正有效的發(fā)揮作用；同時考慮民眾的法律素養(yǎng)不高，普遍不愿意主動起訴。所以，在當前還是采取“物業(yè)費打折模式”為好，但應處理好同案同判的問題。同時，在具體審理欠費糾紛案件時，人民法院應當查清小區(qū)物業(yè)服務的真實狀況，合理確定物業(yè)收費，力爭做到“一案審結(jié)、一個小區(qū)問題解決”。 

三項“治本之策” 

當前的物業(yè)糾紛雖然焦點是收費和服務之爭，但并不僅限于此。物業(yè)糾紛的起源，表面上看似乎是收費與服務問題，其實根源在于人們對物業(yè)服務的思想觀念錯位，以及政府部門對物業(yè)領域缺乏有效引導。訴訟解決往往都是事后救濟，只能治標；而政府部門的積極介入，以及相應法規(guī)政策的完善，才能最終對物業(yè)糾紛防患于未然。關于物業(yè)糾紛的治本之策，應從以下三方面著手： 

1、規(guī)范物業(yè)公司的經(jīng)營管理，及時糾正物業(yè)公司的違規(guī)做法，理順市場秩序。 

物業(yè)服務關系百姓的日常生活，稍有異常就會引發(fā)群體性糾紛，危害社會穩(wěn)定。因此，政府部門對物業(yè)公司絕不能簡單采取市場化的管理方式放任其自主經(jīng)營，而應加大管理力度，確保物業(yè)公司做到誠信經(jīng)營、規(guī)范服務。 

政府部門應當指定專門機構(gòu)對物業(yè)公司進行長期監(jiān)管，受理業(yè)主對物業(yè)公司的投訴，同時定期主動征求小區(qū)業(yè)主對物業(yè)公司的意見，對業(yè)主的投訴和意見，負責任的進行調(diào)查并做出答復，同時反饋給物業(yè)公司。對于物業(yè)公司經(jīng)營中出現(xiàn)的任何違規(guī)行為，政府相關部門應及時制止，責令其整改并予以處罰；對于嚴重缺乏誠信，造成小區(qū)內(nèi)大多數(shù)業(yè)主不滿意的物業(yè)公司，應當?shù)蹁N其資質(zhì)，同時吊銷其主要負責人的從業(yè)資格。通過政府部門受理投訴，及時糾正物業(yè)公司的不當行為，可有效化解矛盾，防止矛盾升級。 

小區(qū)的相關資料是進行物業(yè)服務的前提，這些資料在移交業(yè)主委員會之前，不應當交由前期物業(yè)公司保管，而應當由政府統(tǒng)一保管，或者由政府指定專門機構(gòu)備份保管各小區(qū)資料。這樣當物業(yè)服務合同被解除時，就可以有效防止前任物業(yè)公司以不移交小區(qū)資料為要挾，妨礙后任物業(yè)公司的接管。 

2、及時構(gòu)建業(yè)主自治組織，使物業(yè)公司能夠與業(yè)主在整體意志層面上進行交流。 

小區(qū)業(yè)主個體情況千差萬別，因此必須及時構(gòu)建業(yè)主自治組織，通過自治組織消化業(yè)主中的少數(shù)意見，形成整體意志，這樣才能有效地對外進行溝通。所以，政府部門應當積極介入業(yè)主自治組織的建立，發(fā)揮牽頭、指導的作用。在小區(qū)入住過程中，政府部門應當了解業(yè)主情況，及時組織召開業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會成員；如果小區(qū)業(yè)主大會難以及時召開，則政府部門可視情況先暫時指定業(yè)主代表，防止因業(yè)主自治組織缺位而帶來的法律上的不便。 

政府部門同樣應當對業(yè)主自治組織進行監(jiān)管。業(yè)主大會召開時，政府部門可以應邀派員參加，進行必要的指導和見證；政府還應當受理業(yè)主或物業(yè)公司對業(yè)主委員會成員的投訴，查明情況，對于有問題的業(yè)主委員會成員，政府部門應當及時組織召開業(yè)主大會將其罷免。 

3、完善物業(yè)服務方面的法規(guī)文件，細化服務內(nèi)容與收費標準，通過招投標，使業(yè)主和物業(yè)公司真正自主的建立合同關系。 

物業(yè)服務關系百姓安居樂業(yè)，絕不可等閑視之。實踐證明，僅僅憑“物業(yè)服務”這四個字，是很難讓絕大多數(shù)的業(yè)主接受物業(yè)收費的。因此，政府應當進行專門研究，細化物業(yè)服務內(nèi)容和收費標準，制定相應的文件。這既可以讓業(yè)主了解物業(yè)服務，明白消費，從而喚醒業(yè)主對物業(yè)服務的認同；還可以促使物業(yè)公司規(guī)范服務，規(guī)范收費。 

為避免開發(fā)商和物業(yè)公司之間的裙帶關系，在小區(qū)建成之時，應當由政府部門主持，會同小區(qū)業(yè)主代表，共同進行招投標，確定前期物業(yè)公司，并確定前期物業(yè)合同，公示備案。成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會之后，由其自行選擇是否重新招投標更換前期物業(yè)公司。在重新招投標確定物業(yè)公司后，由業(yè)主委員會與物業(yè)公司簽訂合同，并將合同公示備案。如此則業(yè)主與物業(yè)公司之間可以順利地建立起合同關系。