《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》（以下稱(chēng)物權(quán)法）第七十四條規(guī)定了規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。沒(méi)有直接規(guī)定建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的所有權(quán)和使用權(quán)主體。那么，出售、附贈(zèng)或出租車(chē)位、車(chē)庫(kù)的當(dāng)事人范圍如何界定？車(chē)庫(kù)、車(chē)位與建筑物專(zhuān)有部分、共有部分“交合”的部分如何使用？發(fā)生糾紛如何處理？這些問(wèn)題都將在十月一日之后的司法實(shí)踐中遇到。厘清建筑物交付前“兩權(quán)”即物的所有權(quán)和使用權(quán)的歸屬特別具有個(gè)案實(shí)踐意義。

一、建筑物買(mǎi)賣(mài)合同當(dāng)事人的主體范圍。

物權(quán)法第七十四條第二款中的“當(dāng)事人”，筆者理解應(yīng)該包括建筑物的開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房人、房屋交付后的業(yè)主及房屋買(mǎi)賣(mài)合同之外的第三人。為何還有第三人呢？因?qū)嵺`中很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在商住房之外將與商住房主體工程相聯(lián)系的車(chē)位、車(chē)庫(kù)或儲(chǔ)藏室等另行標(biāo)價(jià)出售或附贈(zèng)，在出售或與買(mǎi)房者出租不能情況下必然要向不特定的第三人出售或出租。比如業(yè)主不需要車(chē)位、車(chē)庫(kù)或因價(jià)格等問(wèn)題不愿購(gòu)買(mǎi)，也不愿承租開(kāi)發(fā)商的車(chē)位、車(chē)庫(kù)，此時(shí)開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)、租對(duì)象必然為業(yè)主之外的第三人。由此可以推定物權(quán)法第七十四條第二款中的出售、附贈(zèng)或者出租的主體范圍與該款中的“當(dāng)事人”主體范圍應(yīng)該是一致的。

二、買(mǎi)房合同未約定車(chē)位、車(chē)庫(kù)“兩權(quán)”的歸屬。

建筑物開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者在商品房預(yù)售合同中沒(méi)有約定車(chē)位、車(chē)庫(kù)或儲(chǔ)藏室的權(quán)屬歸向的，建成后的車(chē)位、車(chē)庫(kù)等的所有權(quán)和使用權(quán)在出售、出租或附贈(zèng)前，應(yīng)本著誰(shuí)出資歸誰(shuí)所有的一般原則，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商出資的，地上權(quán)在進(jìn)入市場(chǎng)前應(yīng)歸開(kāi)發(fā)商所有。承建商包工包料的地上權(quán)應(yīng)歸承建商。業(yè)主出資的房地產(chǎn)“兩權(quán)”歸業(yè)主支配。業(yè)主、開(kāi)發(fā)商、承建單位共同出資的形成共有關(guān)系。當(dāng)然，這些車(chē)位、車(chē)庫(kù)所建的位置必須是在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商獲得批準(zhǔn)享有土地使用權(quán)的地面上。如果車(chē)位、車(chē)庫(kù)建造在了業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地上，依物權(quán)法第七十四條第三款規(guī)定，車(chē)位屬于業(yè)主共有。如是建車(chē)庫(kù)或其他地上建筑物，必須征得業(yè)主同意，并事先約定好建筑物的權(quán)屬，還不得違反相關(guān)法律規(guī)定、不能危及社會(huì)公共利益。　　　

三、車(chē)位、車(chē)庫(kù)與建筑物專(zhuān)有、共有部分“交合”的法律后果。

開(kāi)發(fā)商所建的車(chē)位、車(chē)庫(kù)與建筑物的專(zhuān)有部分、共有部分有“交合”的，如共用一堵墻、共用一條梁、共用一根柱的等等。依物權(quán)法第七十四條的一款的規(guī)定，車(chē)位、車(chē)庫(kù)的使用應(yīng)首先滿足業(yè)主的需要，業(yè)主不需要的，車(chē)位、車(chē)庫(kù)的使用將產(chǎn)生受益者補(bǔ)償“兩權(quán)”支配者的法律后果。建筑物主體部分與車(chē)位、車(chē)庫(kù)“交合”部分車(chē)位、車(chē)庫(kù)的實(shí)際使用者應(yīng)該給予“交合”部分的業(yè)主適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)補(bǔ)償。

總之，建筑區(qū)劃內(nèi)車(chē)位、車(chē)庫(kù)所有權(quán)、使用權(quán)經(jīng)常會(huì)產(chǎn)生主體分離情況，這在審理和執(zhí)行實(shí)踐中會(huì)使案情變得離奇復(fù)雜，“兩權(quán)”意識(shí)、程序意識(shí)若有偏離，裁判結(jié)論或執(zhí)行后果就會(huì)遠(yuǎn)離法定方向，面對(duì)這一新課題。只有不斷的學(xué)習(xí)和研究，不斷的運(yùn)用財(cái)產(chǎn)所有權(quán)和使用權(quán)的基礎(chǔ)理論指導(dǎo)司法實(shí)踐，才能不斷適應(yīng)社會(huì)矛盾變化的客觀需要。