因購買被法院查封的房屋，無法辦理過戶手續，張某夫婦一紙訴狀將售房者及房屋中介公司告到法院，要求解除房屋買賣協議，并賠償相關損失。近期濱湖法院公開審理了這起房屋買賣合同糾紛、居間合同糾紛一案。

　　老夫妻改善居所  相中法院查封房產

　　張某夫婦已經年近60歲了，多年省吃儉用手頭存了一些錢，為了改善現有的居住條件，也方便接送孫子上下學，決定換套離兒子家近點的房子。二人路過一家中介公司時，仔細留意窗欄里張貼的房源信息，看到其中一套商品房性價比較高，且寫著“急售”字樣。二人進門詳細了解后才知道，該套房屋因抵押貸款已被法院查封，現在房東手頭資金緊張，急于將這套房子出售后償還債務。面對這樣相對便宜的價位，夫婦二人很是“心動”，但是又擔心購買這樣的房屋會有風險，一時有些猶豫。

　　中介為了促成這單生意，向夫妻二人解釋說售房者已經和銀行溝通過，只要還清貸款就可以解除查封辦理房屋過戶手續的。同時提議購買方可將錢先交到中介公司，在拿到產權證前售房者拿不到一分錢，而且張某夫婦拿到產權證前就可以提前搬進房子里居住。老夫妻二人同意了中介的提議。在簽訂房屋買賣協議后，老夫婦很快就入住“新家”了。然而高興的日子還沒過了幾天，老夫妻發現房屋又被另一家法院查封了。新買的房屋還沒有正式過戶就被查封了兩次，這讓老夫妻產生了懷疑，也對自己所付的購房款感到擔憂，于是將售房者周某和中介公司訴至法院，要求解除房屋買賣協議，退回購房款，并賠償相關損失。

　　資金周轉困難  “急售”二手查封房屋

　　售房者周某原籍在福建周寧縣，在無錫從事鋼鐵生意多年，期間結識了不少在錫城的老鄉。因為一個老鄉生意上急需一筆資金，出于朋友義氣，周某用涉案的房產為其提供貸款擔保。可誰知這個朋友生意失敗了，銀行的貸款一直還不上，導致用來擔保的房屋被銀行申請法院查封。可就在這個時候，周某自己的生意也需要資金周轉，于是他想到了賣房。在向銀行了解后得知，只要還清貸款就可以解除查封辦理房屋過戶手續，周某當即決定將房屋低價出售。

　　在庭上，周某堅稱自己并未向張某隱瞞房屋被查封的事實，簽訂房屋買賣合同時這個情況也都如實告訴對方，而且中介公司也陪同張某到產監處查過材料，張某清楚了解房屋的實際狀況。現在是張某違約在先，應該是他支付違約金及之前“租住”自己房屋的租金。

　　中介審查房源  如實告知購房者

　　而中介公司則表示，三方簽訂的房屋買賣合同是雙方真實意思的表達，并不存在欺詐和脅迫。當初中介公司在簽訂房屋買賣協議時通過查檔發現該房屋已被法院查封，立即聯系售房者周某了解情況，周某表示只要還清貸款即可解除查封辦理過戶。為了規避風險，中介還出了主意，買賣雙方同意約定將購房款交至其公司，先拿出90萬歸還周某在銀行的貸款，等領取產權證后由其公司將剩余的房款支付給周某，這樣就能避免售房者拿到錢就不管房屋過戶的情況發生了。后來是張某夫婦沒有按照合同約定的期限拿出購房款歸還銀行貸款，才導致房屋無法過戶的。中介認為張某如果嚴格按照合同約定執行，該套房屋已經過戶到張某名下，后來也就不會出現法院的第二次查封了。公司在整個交易中已經盡到義務了，沒有理由返還中介費。

　　法院：售房者構成違約 中介無需擔責

　　法院經審理后認為，雙方簽訂房屋買賣合同的時候，涉案房屋已經抵押且被法院查封了，后來在合同履行的過程中，涉案房屋又被另一法院二次查封，這樣就導致房屋買賣無法完成，無法實現合同目的。因售房者涉及的債務糾紛導致合同無法履行，構成根本性違約，屬于過錯的一方，因此張某夫婦要求解除房屋買賣合同、返還購房款及支付違約金的請求，法院予以支持。

　　此外，張某夫婦與與中介公司構成居間合同關系，雙方簽訂房屋買賣合同時，在合同中明確了涉案房屋抵押貸款的事實，中介公司已盡審慎審查義務，購房者要求解除與中介公司的合同并返還中介費的訴請，法院是不予支持的。

　　法官提醒：房屋一旦經司法機關查封，任何人未經采取查封措施的法院同意，不得解除查封或對該房屋進行處分。在查封措施解除前，房屋登記部門無法為查封房屋的購買人辦理產權過戶。市民在簽訂購房合同之前，除了查看房產證等房源信息，還應到產監處等相關部門核實房屋權屬情況，確保所購房屋依法可以轉讓。建議市民不要購買出于查封狀態的二手房屋，否則可能面臨拿不到房子的風險。此外，中介負有對房源合理審查的義務，如因中介提供虛假房源信息造成買房人損失，中介要承擔責任。