物業公司能否通過對業主停止供應水、電、氣或不恰當的限制門禁、電梯使用實現物業費收取，一直爭議較大，有人認為用物理方法或新科技手段收費無可厚非，有人則提出糾紛可以合法方式解決，不應妨礙公民基本生存權利。今年7月，江蘇省海安縣法院出臺的《關于審理物業費糾紛案件的指導意見》中，對物業公司上述行為畫出“紅線”，明確不予支持。指導意見公布后，引起廣泛關注。

　　近年來，物業費糾紛呈大幅上升趨勢，不僅涉及到業主、物業公司的利益，同時也反映出城市管理中所存在的問題。然而，由于法律對很多問題沒有統一規則，司法實務部門甚至同一法院內對某些問題把握尺度不一，嚴重影響公平正義和司法公信力。為此，海安法院由院長王平率隊，廣泛開展調研活動，博采眾家之長，對主要爭議問題確立了該院審理規則。

　　物業服務經營應當具有資質。物業公司應當具備相應的資質等級，沒有資質或者資質等級低于其所從事的物業服務標準的，其與業主或業主委員會簽訂的物業服務合同無效。物業公司與業主委員會存在人員混同，或者物業服務中存在虛構業主大會、業主委員會情形的，所簽訂物業服務合同不成立。沒有簽訂物業服務合同或者物業服務合同無效，但業主事實上接受了物業服務的，當事人不能就取費標準達成一致意見，以不超過當地政府規定的取費標準的最低限額予以處理。物業公司可以將物業管理區域內的專項服務業務委托給專業性服務企業，但不得將該區域內的全部物業服務委托給他人或者肢解分包給他人；否則，業主可以此抗辯拒付或減付物業費。

　　可向物業使用人直接主張權利。有些房屋所有人將房屋出租后，長期銷聲匿跡，導致物業費難以收取。指導意見明確，業主存在將物業出租、出售或交付他人使用情形的，物業公司可以向物業使用人主張物業費，也可要求物業使用人與業主承擔連帶責任。物業服務合同中約定的滯納金視為違約金，業主認為約定的違約金過高可根據法律要求調整。房屋已經出售但尚未交付使用的，物業公司向買受人主張物業費不予支持，但買受人拒絕接受或拖延接受物業的除外。堅持先服務后收費原則，如物業服務合同約定先交費后服務，預收物業費的期限不得超過一年，物業公司就下期物業費起訴催要的，業主可就上期物業服務中存在的瑕疵予以抗辯。

　　未經催繳直接起訴不予受理。物業公司起訴催要物業服務費，應當向法庭提供書面催繳函及有效的送達證明；否則，物業公司堅持起訴的不予受理，已經受理的駁回起訴。催繳通知書可以采取在欠費業主物業門口和小區顯著位置張貼公告的方式送達。經書面催繳后，物業公司可依程序申請支付令。

　　業主對公共部位經營收益等享有知情權和監督權。物業公司應當將企業資質證書、從業人員基本情況、物業服務內容、收費標準、公共部位經營收益及行政管理部門投訴舉報電話，在物業服務收費地點的顯著位置公開并及時更新。物業公司未能就公共部位的經營收益等給出合理解釋及說明，或提供的服務與收費標準不符的，業主可以要求減免部分物業費。物業公司侵占小區公用空間進行經營，或將業主提供的物業服務用房出租或者用于經營，所獲收益通常應當用于小區物業共用部位、共用設施、設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會或者業主的決定使用。

　　不得采取不當手段收取物業費。不當手段收取物業費，很可能激化矛盾，甚至使矛盾升級變性。指導意見規定，物業公司為收欠費，停止對業主提供水、電、氣等或不恰當地限制業主對門禁、電梯等使用，影響業主正常生活的，業主要求物業公司賠償損失或排除妨礙的應予以支持。物業公司接受供水、供氣、有線電視等專營服務單位委托代收費用的，不得向業主收取手續費、水電周轉金等額外費用。

　　物業公司對小區私搭亂建等負協調處理義務。物業公司對小區存在的違規經營、亂貼廣告、噪音污染、擅養大型犬類、亂停車輛、私搭亂建、私自更改樓體結構等應承擔何種義務爭議頗大，甚至有少數業主對物業公司提出超其能力范圍的要求。指導意見將物業公司的義務確定為“協調處理”，對于超出其服務范圍的事項應當向環保、治安、城管、城建等職能部分反映，并將處理結果書面告知當事人。訴訟中，業主對此提出抗辯后，物業公司未能提供已經完全履行協調義務的相關證據，法院將根據物業服務的實際情況酌定減免物業費。

　　業主無法指明服務不達標具體情形不能抗辯減免物業費。業主以物業服務不達標為由抗辯要求減免物業費，應當說明不達標的具體情形，其無法指明，僅籠統抗辯的不予支持。業主指明不達標具體情形后，物業公司能夠提供證據證明履行了合同主要義務，僅部分服務內容不達標的，可采取繼續履行等補救措施予以消除，業主要求減免物業費的不予采納，但滯納金或違約金可酌情減免。物業公司沒有履行合同主要義務，服務內容嚴重不達標的，業主可以拒絕支付物業費。

　　采訪中，不少法律專業人士認為，海安法院出臺指導意見統一爭議問題處理規則，能夠為物業管理提供“標桿”，促進物業公司與業主“雙贏”，保證同案同判，也對相關法律或司法解釋的制定具有借鑒意義。