法院：開發商提供錯誤聯絡方式應擔責

　　開發商寫錯業主電話，導致業主遲了兩個月才收到交房通知，這期間的違約責任由誰承擔？雙方協商不成，業主遂起訴開發商，該起糾紛前后經過鎮江市消費者協會調解、法院一審、二審，歷時一年多。日前，鎮江市中級人民法院作出駁回上訴，維持原判的終審判決。

　　遲到的交房通知，孰對孰錯

　　2013年7月13日，王剛民與鎮江市某開發公司簽訂商品房買賣合同。王剛民向該開發公司購買位于鎮江市某高檔小區一樓的商品房一套，價款151萬多元。合同約定開發商應當于2013年12月底前通知王剛民前來交付房屋。

　　合同中載明的王剛民通訊地址為本市京口區某小區2幢303室，聯系電話為139*********。開發公司逾期交房的，王剛民可選擇向該公司主張自2014年1月1日起至實際交付之日止已交付房款0.3‰的逾期交房違約金。

　　2013年12月23日，開發公司以順豐速遞的形式向王剛民寄發房屋交付通知書，要求其至該小區物業中心辦理房屋交接手續。因其提供的收件人電話與合同中載明的聯系電話不符，導致通知書于2013年12月27日被作為退回件處理。

　　2014年2月19日，該公司又以郵政特快專遞的形式向王剛民寄發房屋交付催告函，王剛民收到。2月27日，王剛民與開發商客服人員商談交付事宜時，該客服人員表示應以合同截止日即2013年12月31日為交付時間并拒絕承擔違約責任。

　　消協組織調解無果，支持消費者訴訟

　　開發商拒絕承擔違約責任后，王剛民遂于2014年4月3日向鎮江市消費者協會投訴，并于4月29日向開發商回函，要求先行交接房屋，各項費用待協調或者判決后辦理。對此，開發商于5月5日回函，拒絕承擔違約責任和先行交付的提議。

　　鎮江市消協于2014年5月份，組織雙方以及消協的律師團隊進行調解。開發商堅決認為商品房買賣合同明確約定房屋交付期限為2013年12月31日，合同附件明確載明王剛民未收到交付通知的，以合同約定的交付截止日即2013年12月31日為交付日。開發商對未送達的交房通知不負責任。而且認為直至實際交付前的物業服務費應由消費者承擔。對于市消協提出的為避免擴大損失先行交房，物業費的具體承擔待協調或者訴訟另行處理的意見不予接受。

　　2014年7月24日，市消協出具書面的情況說明，認為開發商在糾紛中存在過錯：1、其發出的房屋交付通知函由于向快遞公司提供的電話號碼錯誤導致不能完成投遞，且未按合同約定采取補救措施。2、補充協議條款與示范合同文本條款相沖突，系單方免除責任的格式條款，認為條款違反消法規定。3、對于消協提供的方案，開發商不予接受，造成損失擴大化。消協因此支持消費者通過法律途徑維護合法權益。

　　解讀格式條款，判決水到渠成

　　王剛民遂向鎮江市潤州區人民法院提起訴訟，要求開發商交付房屋，支付自2014年1月1日起至判決之日止的逾期交房違約金90913元。

　　法院經審理認為：房屋買賣合同第十一條約定了商品房達成交付條件后，出賣人應當以書面形式通知買受人辦理交付手續。而補充協議第九條規定了買受人未收到交付通知后的法律后果，即以2013年12月31日為交付時間，以房屋所在地為交付地點；補充協議第二十三條對聯絡方式和通知作了具體規定，即聯絡方式以合同記載的電話和通信地址為準，在本案中應當以本市京口區某小區2幢303室，聯系電話為139*********作為王剛民的通信地址和聯絡電話。該條第二款更具體規定了以特快專遞通知的，以收件人簽收日為送達時間；因接收方或者其簽收人原因導致接收方沒有收到送達文件的，視為已送達。

　　在本案中王剛民之所以未收到開發商第一次發函，系因為順豐快遞根據開發商提供的錯誤電話號碼一直未能聯絡到本人導致快件退回，故買受人未收到交付通知的原因并非買受方或其簽收人原因，而系出賣人的原因。

　　根據誠實信用原則，只有在出賣人善意、完全履行通知交房義務的前提下，因為買受人的原因導致買受人未能收到通知的情況下才能適用第九條的規定，因此在開發商提供錯誤聯絡方式的情況下，導致通知未被消費者實際收取，不能以合同確定的截止日2013年12月31日作為房屋的交付日。

　　違約金的計算按照合同的約定，應按照買受人已交付房款的0.3‰標準自2014年1月1日起至實際交付之日止，由出賣人承擔逾期交房違約責任。據此，潤州法院一審判決：開發商向王剛民交付房屋，并支付逾期交房違約金90913元（2014年1月1日至起訴之日）。開發商不服， 提起上訴。

　　【法官釋法】

　　承辦法官何莉婷告訴記者，合同第九條系開發商單方擬定的定型化條款，在其有多種解釋可能性存在時，應當適用較有利于相對人的解釋，由條款使用人承擔不明確的危險性。因此在開發商提供錯誤聯絡方式的情況下，導致通知未被消費者實際收取，不能以合同確定的截止日2013年12月31日作為房屋的交付日。

　　作為房屋交付義務人的開發商，其在第一次未能履行交付通知義務后，只要按照合同約定再次履行通知交房，并且將房屋保持在適于交付狀態，則即使王剛民未積極受領，開發商的交付義務應當視為履行完畢。

　　但本案中，開發商盡管多次寄發要求交付的通知，但直到2014年5月21日，市消協組織雙方調解時以至法院受理該案庭審時，開發商的交付依然是附有條件的，即要求王剛民交納2013年12月31日起至實際交付日止的物業服務費。

　　雙方的買賣合同和補充條款，僅僅約定了物業費的負擔在開發商和買受人之間變更的時間節點，而未約定買受人應當向開發商繳清物業服務費的前提下，開發商才有交付房屋的義務。物業費的交納與房屋的交付系不同的法律關系，牽涉到不同的法律主體，故將物業費的交納附加為交付房屋的條件，應認定為開發商并未按照合同的本旨提出給付，相反其附加條件交付的行為應認定為拒絕交房。