在城市住宅小區(qū)中，屋頂、平臺(tái)等公共區(qū)域的權(quán)利歸屬和使用方式常常引發(fā)鄰里糾紛。一些業(yè)主認(rèn)為，既然這些區(qū)域?qū)儆跇I(yè)主共有，自己自然有權(quán)使用。然而，共有是否等于可以任意共用？

近日，昆山市人民法院審結(jié)一起因使用車庫屋頂引發(fā)的鄰里間排除妨害糾紛案件，給出明確的司法答案：即使屬于業(yè)主共有部分，若違反設(shè)計(jì)用途使用并造成他人損害，仍需承擔(dān)法律責(zé)任。

老程是某小區(qū)508車庫的所有權(quán)人。該車庫屋頂是空置平臺(tái)，東西兩側(cè)分別與二樓的203室、204室相鄰。204室業(yè)主老曹將面向平臺(tái)的玻璃隔窗改裝為玻璃門，通過該門可直接通行至508車庫屋頂。老曹在車庫屋頂上擺放了大量盆栽，還搭設(shè)了晾衣架、晾衣繩晾曬衣服，經(jīng)常在屋頂上走動(dòng)。

與此同時(shí)，老程發(fā)現(xiàn)自家車庫屢屢漏水，物業(yè)公司進(jìn)行防水維修后不久，車庫再次出現(xiàn)漏水問題。 無奈之下，他又自掏腰包找維修人員進(jìn)行屋頂修復(fù)。老程認(rèn)為車庫屋頂是屬于自己的專有部分，而反復(fù)漏水與老曹的長期不當(dāng)使用行為有關(guān)，故要求老曹清除盆栽、拆除晾衣架和晾衣繩，并賠償其自行修復(fù)屋頂?shù)馁M(fèi)用2000元。

老曹則辯稱，車庫屋頂是全體業(yè)主共有部分，自己有權(quán)使用；漏水是因?yàn)槲菝娣浪旧泶嬖趩栴}，并非自己在屋頂走動(dòng)導(dǎo)致，原告應(yīng)當(dāng)找物業(yè)公司解決。

法院經(jīng)審理認(rèn)為，雙方的爭議主要集中在兩方面：一是該車庫屋頂能否用于業(yè)主日常使用；二是車庫屋頂?shù)臋?quán)利歸屬。

關(guān)于該車庫屋面能否日常使用的問題。經(jīng)雙方當(dāng)事人同意，法院委托具有高級工程師資質(zhì)的特邀調(diào)解員進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查并出具《中立評估報(bào)告》，報(bào)告從外觀構(gòu)造、承重結(jié)構(gòu)、建筑設(shè)計(jì)等多方面進(jìn)行了詳細(xì)說明：該小區(qū)類似結(jié)構(gòu)的車庫屋頂面均未設(shè)計(jì)門、過道等“上人通道”，其現(xiàn)澆板配筋、保溫隔熱處理方式等均與可供上人的屋面設(shè)計(jì)有所區(qū)別。雖然短期踩踏不會(huì)引發(fā)安全問題，但若頻繁走動(dòng)、長時(shí)間放置重物，會(huì)增加屋頂荷載，可能會(huì)破壞屋面的防水層和保溫層。因此，案涉車庫屋頂屬于禁止日常使用的“不上人屋面”。  

關(guān)于車庫屋頂權(quán)利歸屬的問題。根據(jù)《民法典》第二百七十一條相關(guān)規(guī)定，業(yè)主對建筑物內(nèi)的專有部分享有所有權(quán)，老程作為車庫所有權(quán)人，其專有部分為車庫內(nèi)部空間，不包括車庫屋頂；車庫屋頂系公共區(qū)域，屬于全體業(yè)主共有。但同時(shí)，老程的車庫專有部分與全體業(yè)主共有的車庫屋頂之間存在緊密聯(lián)系，屋頂受損會(huì)直接危害到車庫專有部分的使用。因此，若對該屋面的不合理使用導(dǎo)致老程利益受損，老程有權(quán)要求排除妨害并主張修復(fù)費(fèi)用。

綜上，雖無直接證據(jù)證明車庫漏水是被告老曹行為導(dǎo)致，但老曹在“不上人屋面”種植盆栽、晾曬衣物并經(jīng)常走動(dòng)，客觀上增加了屋頂荷載，法院認(rèn)定老曹應(yīng)當(dāng)對漏水問題承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。對于老曹主張屋頂漏水是因?yàn)槲飿I(yè)公司未按規(guī)范施工導(dǎo)致的說法，因其未提供相關(guān)證據(jù)，故法院不予采信。

因?qū)徖磉^程中老曹已主動(dòng)將盆栽全部清理，最終，法院判令被告老曹拆除在案涉車庫上方搭設(shè)的晾衣架和晾衣繩，并向原告老程賠償屋頂修復(fù)費(fèi)用2000元。一審宣判后，老曹不服，提起上訴，蘇州市中級人民法院二審判決駁回上訴、維持原判。

法官說法

城市生活中，一些業(yè)主為了拓展房屋使用空間，常常會(huì)產(chǎn)生利用共有區(qū)域的想法。但建筑物在設(shè)計(jì)之初對于各區(qū)域的荷載均有嚴(yán)格規(guī)范，必須按照設(shè)計(jì)用途使用。

“不上人屋面”并非絕對禁止人員踏上，而是指該屋面未按照日常常用標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，除專業(yè)維護(hù)作業(yè)或緊急情況外，不可作為日常活動(dòng)場所進(jìn)行使用。這類屋面通常沒有預(yù)留門洞、通道，四周也沒有設(shè)置1.05米以上欄桿等防護(hù)設(shè)施。雖然頻繁踩踏不會(huì)立即導(dǎo)致嚴(yán)重后果，但長期不按設(shè)計(jì)場景使用，如堆放重物、種植花草、晾曬衣物、經(jīng)常走動(dòng)等，會(huì)加速防水層損壞、結(jié)構(gòu)老化，最終可能導(dǎo)致滲漏、損壞甚至引發(fā)安全事故。

法官鄭重提醒：業(yè)主在使用共有區(qū)域前，應(yīng)當(dāng)了解建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)和物業(yè)管理規(guī)定，避免因不當(dāng)使用引發(fā)糾紛或造成安全隱患。若因隨意使用導(dǎo)致他人權(quán)利受損，需依法承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。

法條鏈接

《中華人民共和國民法典》

第二百七十一條 業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。

第二百七十二條 業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。

第二百八十八條  不動(dòng)產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系。