一、房產(chǎn)回購(gòu)之概念

　　我們通常意義上說的回購(gòu)是賣主與買主事先在合同中約定，當(dāng)合同約定的條款成就時(shí)，賣主有權(quán)從買主手中將已轉(zhuǎn)讓給買主的物品再賣回來的制度，其目的是為了保護(hù)賣方的利益。而所謂的房產(chǎn)回購(gòu)，是指購(gòu)房人取得所購(gòu)房屋的產(chǎn)權(quán)證后，開發(fā)商按照條款約定將自己出售給該購(gòu)房人的房產(chǎn)（包括期房和現(xiàn)房）予以購(gòu)回的行為。開發(fā)商回購(gòu)根據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)可以分為不同的類型，目前實(shí)踐中主要存在以下幾種分類：按照按揭貸款中房屋是否建成為標(biāo)準(zhǔn)可以分為期房回購(gòu)與現(xiàn)房回購(gòu)；根據(jù)開發(fā)商回購(gòu)的目的，可以分為投資型回購(gòu)和擔(dān)保型回購(gòu)；根據(jù)回購(gòu)時(shí)是否根據(jù)事前約定而進(jìn)行，將房產(chǎn)回購(gòu)分為事前有約定的回購(gòu)和事前無約定的回購(gòu)等。

　　二、房產(chǎn)回購(gòu)屬于請(qǐng)求權(quán)抑或形成權(quán)

　　請(qǐng)求權(quán)是指權(quán)利人得請(qǐng)求他人為特定行為（作為、不作為）的權(quán)利。請(qǐng)求權(quán)是相對(duì)權(quán)的典范，即僅僅相對(duì)于某個(gè)特定人產(chǎn)生效力。形成權(quán)至權(quán)利人得以自己一昂的意思表示使法律關(guān)系發(fā)生變化的權(quán)利。房產(chǎn)回購(gòu)，至今只是作為開發(fā)商承擔(dān)保證責(zé)任后或是業(yè)主存在違約責(zé)任的情況下，開發(fā)商為了保護(hù)自身合法利益的一個(gè)選擇。無論是針對(duì)合同里約定的回購(gòu)條款，還是具體的回購(gòu)協(xié)議，都是開發(fā)商可以選擇的一個(gè)合同權(quán)利。當(dāng)條款或協(xié)議約定的條件成立的時(shí)候，開發(fā)商有必要提出回購(gòu)請(qǐng)求。只有在這個(gè)時(shí)候，房產(chǎn)回購(gòu)才從紙面上的權(quán)利變成一個(gè)法律事實(shí)。因此回購(gòu)條款屬于請(qǐng)求權(quán)的范疇。

　　三、房產(chǎn)回購(gòu)條款的性質(zhì)。

　　對(duì)于該回購(gòu)擔(dān)保條款的性質(zhì)，有兩種意見，一種意見認(rèn)為回購(gòu)擔(dān)保條款實(shí)質(zhì)上是一種保證擔(dān)保條款，回購(gòu)擔(dān)保條款符合保證擔(dān)保的特征。另一種意見認(rèn)為，開發(fā)商代償債務(wù)的約定只是回購(gòu)擔(dān)保條款內(nèi)容的一部分，對(duì)抵押物的處理是回購(gòu)擔(dān)保條款的主要內(nèi)容，回購(gòu)擔(dān)保不屬于保證，而是三方當(dāng)事人在房屋按揭貸款合同中預(yù)先設(shè)定的再買賣約定，即由開發(fā)商向銀行承諾當(dāng)購(gòu)房人不依約償還按揭借款時(shí)由其向購(gòu)房人買回房屋的承諾，從而使購(gòu)房合同附上了條件。筆者傾向于第二種意見。我國(guó)現(xiàn)行擔(dān)保法律沒有設(shè)定回購(gòu)擔(dān)保方式，在回購(gòu)擔(dān)保條款的內(nèi)容包括回購(gòu)價(jià)格、房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和登記費(fèi)用的承擔(dān)和違約責(zé)任等均存在法律空白。從當(dāng)事人在房屋按揭貸款合同中約定的回購(gòu)擔(dān)保條款內(nèi)容看，不能認(rèn)定是開房商提供保證擔(dān)保。回購(gòu)擔(dān)保條款是我國(guó)現(xiàn)行擔(dān)保法律制度中未規(guī)定的擔(dān)保方式，這種擔(dān)保方式類似于日本擔(dān)保法律制度中變更擔(dān)保方式的再買賣約定。因此，作為類擔(dān)保型回購(gòu)的開發(fā)商回購(gòu)實(shí)際上不是法定的擔(dān)保形式之一，也非所有權(quán)保留條款或債權(quán)轉(zhuǎn)讓制度。我國(guó)擔(dān)保法中僅規(guī)定了種擔(dān)保方式，即：抵押、保證、質(zhì)押、留置和定金，并沒有所謂的“回購(gòu)”，從嚴(yán)格意義上講，我們所說的開發(fā)商“回購(gòu)”并不是一個(gè)法律概念，而目前我國(guó)實(shí)務(wù)中個(gè)人住房貸款擔(dān)保的五種形式也沒有涉及開發(fā)商“回購(gòu)”：（1）以所購(gòu)住房作抵押（2）抵押加階段性擔(dān)保。以期房作抵押的，由房產(chǎn)開發(fā)商提供階段性擔(dān)保 （3）住房抵押加購(gòu)買住房貸款保險(xiǎn)（4）質(zhì)押擔(dān)保以連帶責(zé)任保證，保證單位為借款人全程提供連帶保證（5） 按揭貸款合同中銀行與抵押人約定：如果抵押人未能按合同規(guī)定償還借款本息及其他費(fèi)用時(shí)，開發(fā)商承諾講按抵押權(quán)人的書面通知回購(gòu)抵押房產(chǎn)并支付應(yīng)付與銀行的款項(xiàng)。因此不管是（2）項(xiàng)中的階段性擔(dān)保還是（5）中的連帶責(zé)任保證，開發(fā)商回購(gòu)條款都難以歸結(jié)于其中。

　　有人認(rèn)為回購(gòu)條款是銀行與開發(fā)商在合作協(xié)議中約定債權(quán)讓于條款，銀行將借款人手中取得的權(quán)益也即債權(quán)，轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商的一種債權(quán)讓與行為。銀行對(duì)借款人享有的主債權(quán)、本息、罰息、違約金及其他費(fèi)用的償還權(quán)轉(zhuǎn)讓于開發(fā)商，這種認(rèn)識(shí)是不正確的。首先從轉(zhuǎn)讓對(duì)象的性質(zhì)來看，是債權(quán)轉(zhuǎn)讓的對(duì)象是合同權(quán)利而非義務(wù)。根據(jù)我國(guó)目前法律的規(guī)定，債權(quán)的轉(zhuǎn)讓僅存在于合同當(dāng)中，是一種合同權(quán)利的讓與。指合同一方將合同的權(quán)利全部或部分地轉(zhuǎn)讓給合同以外的第三人。開發(fā)商回購(gòu)條款的目的是為了保護(hù)銀行的利益，是向銀行作出的向購(gòu)房人承諾以約定價(jià)格購(gòu)回住房的一種承諾，只要購(gòu)房人違約銀行要求其開發(fā)商回購(gòu)，開發(fā)商就必須回購(gòu)，從這個(gè)意義上說銀行轉(zhuǎn)移給開發(fā)商的并非權(quán)利而是義務(wù)，債權(quán)轉(zhuǎn)讓也與開發(fā)商回購(gòu)的本意相去甚遠(yuǎn)。其次，銀行對(duì)購(gòu)房人的債權(quán)既沒有因履行而消滅也沒有轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商，而抵押權(quán)的發(fā)生、移轉(zhuǎn)及消滅，均應(yīng)當(dāng)從屬于其所擔(dān)保的債權(quán)，所以銀行的對(duì)購(gòu)房人的抵押權(quán)也沒有轉(zhuǎn)移給開發(fā)商。實(shí)際上開發(fā)商的回購(gòu)也是為了替購(gòu)房人履行銀行的債權(quán)，因此開發(fā)商回購(gòu)因此也不同于債權(quán)讓于制度。

　　上述已經(jīng)提到，開發(fā)商回購(gòu)實(shí)際上是對(duì)銀行的一種承諾，承諾銀行作為抵押權(quán)人在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)并對(duì)住房進(jìn)行變賣、拍賣抵押物時(shí)，開發(fā)商愿意直接購(gòu)買抵押物，支付購(gòu)房人所欠銀行的貸款，因此回購(gòu)條款事實(shí)上屬于開發(fā)商認(rèn)可的銀行抵押物處分條款。在借款人違約時(shí)，銀行行使抵押權(quán)處分抵押物時(shí)，開發(fā)商作為事先約定的抵押物的買受人，按合同約定的價(jià)格或約定的計(jì)價(jià)方法確定的價(jià)格購(gòu)買抵押物，不需要借款人的同意，既便于操作也提高了抵押物處分效率。

　　四、房產(chǎn)回購(gòu)條款的效力及回購(gòu)的價(jià)格如何確定。

　　在回購(gòu)擔(dān)保條款效力的認(rèn)定上，目前也存在兩種意見，一種意見認(rèn)為，該條款約定令開發(fā)商回購(gòu)買房人已抵押擔(dān)保的房屋，違反了我國(guó)《擔(dān)保法》第二十八條第一款“同一債權(quán)既有保證又有物的擔(dān)保的，保證人對(duì)物的擔(dān)保以外的債權(quán)承擔(dān)保證責(zé)任。”的規(guī)定，應(yīng)為無效條款。另一種意見認(rèn)為，回購(gòu)擔(dān)保方式雖在我國(guó)現(xiàn)行擔(dān)保法律制度中未作相關(guān)規(guī)定，但該約定并不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，也不損害社會(huì)公共利益及第三人的利益，根據(jù)合同自由原則，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)回購(gòu)擔(dān)保條款有效。筆者同意第二種意見。回購(gòu)擔(dān)保條款的效力不能簡(jiǎn)單地只適用《擔(dān)保法》的有關(guān)規(guī)定來判定，再者，《擔(dān)保法》第二十八條第一款的規(guī)定是授權(quán)性規(guī)范而不是禁止性規(guī)范，它授予了保證人對(duì)物的擔(dān)保的先訴抗辯權(quán)，但據(jù)上述回購(gòu)擔(dān)保條款性質(zhì)分析，回購(gòu)擔(dān)保不屬于《擔(dān)保法》中規(guī)定的保證擔(dān)保，因此不能簡(jiǎn)單地將回購(gòu)擔(dān)保視為保證擔(dān)保方式并且適用《擔(dān)保法》第二十八條第一款的規(guī)定來否認(rèn)其效力。當(dāng)然肯定回購(gòu)擔(dān)保條款的效力，前提是房屋按揭貸款合同必須有效。如果貸款人只與開發(fā)商單獨(dú)簽訂回購(gòu)擔(dān)保合同，未經(jīng)抵押人同意時(shí)，回購(gòu)擔(dān)保條款就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。

　　對(duì)于回購(gòu)的價(jià)格，筆者認(rèn)為當(dāng)事人可以約定回購(gòu)時(shí)的價(jià)格。在合同中對(duì)回購(gòu)時(shí)的價(jià)格未約定的，筆者認(rèn)為可以參照合同中的其他條款或回購(gòu)時(shí)的評(píng)估價(jià)格并結(jié)合誠(chéng)實(shí)信用原則、公平原則確定合同的原價(jià)格為回購(gòu)的價(jià)格。

　　五、實(shí)踐中開發(fā)商回購(gòu)約定存在的法律問題與對(duì)策

　　房產(chǎn)回購(gòu)中投資回購(gòu)有助于購(gòu)房人堅(jiān)定購(gòu)房信心。購(gòu)房人購(gòu)時(shí)，有的可能是貸款買房，擔(dān)心自己到時(shí)有可能無力還貸；有的可能是投資買房，擔(dān)心自己所購(gòu)之房是否會(huì)升值、能否有回報(bào)。開發(fā)商承諾：當(dāng)購(gòu)房人無力償還貸款，開發(fā)商按約定的價(jià)格回購(gòu)該房屋并代其履行還款義務(wù)；或者購(gòu)房人投資買房經(jīng)過一定的期限后，開發(fā)商可以按一定的投資回報(bào)率將該房產(chǎn)予以回購(gòu)。這樣的承諾，可以讓購(gòu)房人打消顧慮，增強(qiáng)購(gòu)買欲，堅(jiān)定購(gòu)房信心，也有助于貸款人的放貸積極性。購(gòu)房人在向貸款人申請(qǐng)貸款時(shí)，開發(fā)商向貸款人承諾:若購(gòu)房人不按照《借款合同》約定償還貸款時(shí)，開發(fā)商回購(gòu)該房產(chǎn)并負(fù)責(zé)償還其貸款。此承諾既使得貸款人的資金獲得了多重?fù)?dān)保，如房屋抵押擔(dān)保、保險(xiǎn)公司的保證保險(xiǎn)、房屋回購(gòu)擔(dān)保等，又使得貸款人避免了因行使抵押權(quán)而拍賣抵押物的麻煩；既有利于貸款人的資金安全，又有利于貸款人的放貸積極性，房產(chǎn)回購(gòu)還有助于開發(fā)商銷售房產(chǎn)。

　　當(dāng)然回購(gòu)條款也可能給購(gòu)房帶來的損失。如天府早報(bào)曾經(jīng)報(bào)道過業(yè)主遭遇灰垢損失慘重的案例。首先，購(gòu)房人喪失了對(duì)房產(chǎn)的所有權(quán)及首付款。在現(xiàn)實(shí)生活中，如果購(gòu)房者未入住小區(qū)時(shí)，開發(fā)商會(huì)更好操作。一般會(huì)采取強(qiáng)制措施禁止購(gòu)房者入住并將房產(chǎn)另行處置。其次，購(gòu)房人有可能損失房產(chǎn)價(jià)格的增值部分。開發(fā)商在承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任后往往會(huì)按照原買賣回購(gòu)條款約定的價(jià)格將房產(chǎn)收回，雖然雙方可以就價(jià)格進(jìn)行協(xié)商，但實(shí)際上往往會(huì)比市場(chǎng)價(jià)值低，因此由開發(fā)商回購(gòu)房產(chǎn)會(huì)造成購(gòu)房者房產(chǎn)增值利潤(rùn)的損失。

　　為了避免銀行卷入不必要的糾紛，最好約定在按揭貸款合同中約定開發(fā)商回購(gòu)行使時(shí)，銀行解除按揭貸款合同。因?yàn)樵诨刭?gòu)發(fā)生后還需處理開發(fā)商與買方之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，如果沒有明確合同中的解除合同條款，在開發(fā)商因就擔(dān)保責(zé)任以約定的價(jià)格回購(gòu)該房產(chǎn)后，不排除開發(fā)商與購(gòu)房者之間引發(fā)的其他民事糾紛。如銀行與開發(fā)商雙方共同簽訂回購(gòu)協(xié)議書，雖然雙方一致同意回購(gòu)，但由于回購(gòu)房產(chǎn)又涉及第三方的利益，回購(gòu)的標(biāo)的物是房地產(chǎn)買賣合同中的當(dāng)事人之一買方所有，因此，開發(fā)商與銀行就買方的房產(chǎn)私下設(shè)定回購(gòu)無疑于要求合同以外第三方承擔(dān)因回購(gòu)而產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)，其效力性本身值得商榷。如果買方已經(jīng)取得房產(chǎn)證的話，作為完整意義的產(chǎn)權(quán)人，銀行與開發(fā)商關(guān)于回購(gòu)的約定實(shí)際是關(guān)于房地產(chǎn)的二次轉(zhuǎn)讓，這種轉(zhuǎn)讓按照目前深圳的政策需要三方關(guān)于該套房產(chǎn)的處分方式達(dá)成合意并通過法定的程序才能解除。因此在開發(fā)商與銀行就回購(gòu)達(dá)成的合意而沒有第三方（買方）的書面同意的話，可能會(huì)發(fā)生潛在的法律沖突。 如何約定開發(fā)商回購(gòu)時(shí)向銀行支付的價(jià)款？ 有的銀行在《回購(gòu)協(xié)議》中約定：貸款人要求開發(fā)商承擔(dān)回購(gòu)責(zé)任時(shí)，貸款人需通知開發(fā)商和購(gòu)房人，開發(fā)商即應(yīng)在收到貸款人的通知后一個(gè)月內(nèi)向貸款人按上述約定的價(jià)格支付回購(gòu)款，而不論回購(gòu)手續(xù)是不是已經(jīng)開始辦理或辦妥。此約定不妥之處體現(xiàn)在：首先，貸款人要求開發(fā)商承擔(dān)回購(gòu)責(zé)任時(shí)，開發(fā)商就必須支付回購(gòu)款，而不論回購(gòu)成功與否。這從情理上來講未免有些霸道，房產(chǎn)開發(fā)商在為購(gòu)房者承擔(dān)了個(gè)人住房借款合同中約定的擔(dān)保責(zé)任后，開發(fā)商有權(quán)收回購(gòu)房者所購(gòu)房產(chǎn)，用以抵付購(gòu)房者所欠銀行全部貸款本息、罰息及未履行付款義務(wù)的違約金等，剩余部分退還購(gòu)房者。若開發(fā)商按約定的價(jià)格支付回購(gòu)款給貸款人存在不妥之處，因?yàn)殚_發(fā)商按約定的價(jià)格從購(gòu)房人手中回購(gòu)后，其回購(gòu)款并不是都要支付給貸款人。如一套60萬元的房產(chǎn)，購(gòu)房人首付20萬元，按揭貸款40萬元。購(gòu)房人償還貸款本金10萬元時(shí)無力還貸而由開發(fā)商回購(gòu)。現(xiàn)在假定是原價(jià)回購(gòu)，也不考慮利息及回購(gòu)費(fèi)用等因素，那開發(fā)商也應(yīng)是按60萬元回購(gòu)。而這60萬元只應(yīng)有30萬元?dú)w貸款人，其余30萬元應(yīng)返還給購(gòu)房人。根據(jù)我國(guó)相關(guān)法律的規(guī)定，回購(gòu)的房產(chǎn)屬于抵押物，開發(fā)商回購(gòu)實(shí)質(zhì)上是對(duì)抵押物的變賣，故理所當(dāng)然地應(yīng)將“超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有”。因此，這一約定有損購(gòu)房人的利益。此條可作如下修改：“貸款人要求開發(fā)商承擔(dān)回購(gòu)責(zé)任時(shí)，應(yīng)通知開發(fā)商和購(gòu)房人；開發(fā)商和購(gòu)房人應(yīng)在收到通知后十日內(nèi)開始辦理回購(gòu)手續(xù)。回購(gòu)手續(xù)辦妥后十日內(nèi)，開發(fā)商按原《抵押貸款合同》的約定代購(gòu)房人向貸款人清償債務(wù)。”另外還有的《回購(gòu)協(xié)議》中約定：如果回購(gòu)不成功，開發(fā)商將回購(gòu)款支付給貸款人后，則貸款人對(duì)購(gòu)房人的債權(quán)轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商。此條規(guī)定也有不妥，因?yàn)椋吨腥A人民共和國(guó)合同法》第八十條規(guī)定：“債權(quán)人轉(zhuǎn)讓權(quán)利的，應(yīng)當(dāng)通知債務(wù)人。未經(jīng)通知，該轉(zhuǎn)讓對(duì)債務(wù)人不發(fā)生效力。”這就是說，若回購(gòu)不成功，開發(fā)商代為還款后，貸款人將債權(quán)轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商的，應(yīng)履行通知購(gòu)房人的義務(wù)，否則，該轉(zhuǎn)讓對(duì)購(gòu)房人不發(fā)生效力。那么，開發(fā)商代償后，如果貸款人怠于履行通知義務(wù)，則開發(fā)商是無法向債務(wù)人即購(gòu)房人主張權(quán)利的。 本條內(nèi)容可作如下修改：“如果回購(gòu)不成功，開發(fā)商同意代購(gòu)房人清償貸款債務(wù)且事實(shí)上已經(jīng)清償?shù)模J款人對(duì)購(gòu)房人的債權(quán)轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商，但貸款人必須在開發(fā)商清償債務(wù)后十日內(nèi)書面通知購(gòu)房人。”

　　以上是對(duì)我國(guó)開發(fā)商回購(gòu)目前存在的一些問題及解決對(duì)策分析，而開發(fā)商回購(gòu)實(shí)務(wù)中存在的問題更為復(fù)雜。開發(fā)商回購(gòu)是目前我國(guó)住房消費(fèi)信貸風(fēng)險(xiǎn)防范與補(bǔ)償機(jī)制不完善的情況下出現(xiàn)的特殊情形，其表現(xiàn)為個(gè)人信用制度不健全，銀行難以掌握借款人的真實(shí)信用狀況及變化情況，住房消費(fèi)信貸的擔(dān)保機(jī)制不完善，沒有建立起住房貸款擔(dān)保體系，因此為了防范和化解風(fēng)險(xiǎn)，銀行設(shè)置了抵押貸款高門檻的同時(shí)，盡量把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給開發(fā)商等擔(dān)保人。而實(shí)踐中開發(fā)商作為長(zhǎng)期貸款的連帶保證人，不僅加重了經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)而且也是極不公平的。銀行自身應(yīng)建立多種風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)散機(jī)制，同時(shí)政府也應(yīng)加快個(gè)人住房貸款擔(dān)保機(jī)制的建立，而不是把風(fēng)險(xiǎn)推卸給開發(fā)商，以促進(jìn)我國(guó)住房金融業(yè)的健康有序發(fā)展。