“好不容易通過司法拍賣拿到新房，想裝修卻被物業阻攔，又是斷水又是斷電，連電梯都不讓正常用，日子簡直沒法過了！” 回憶起去年年底的遭遇，高某仍感到十分無奈。

最近，昆山市人民法院的一紙判決幫他討回了公道，也為物業服務行為劃定了法律“紅線”—— 物業服務企業不得以任何理由、任何形式損害業主的基本生活權益。

2024年10月，高某通過司法拍賣平臺成功競得一套房屋，法院出具裁定書確認該不動產歸高某所有。拿到法律文書的高某滿心歡喜，計劃盡快裝修后出租。

11月26日，高某聯系小區物業公司，表示要進場裝修，要求開通房屋水電。物業公司卻拒絕高某的要求，稱該房屋前業主拖欠物業費，要求高某先結清欠款，否則不同意其進行裝修。

“這房子我剛買，前業主欠費跟我有啥關系？”高某反復解釋，物業卻始終置之不理。與此同時，物業公司采取了停水停電措施，且不給高某電梯卡。在高某已預繳水電費、要求上門查看管道的情況下，物業公司遲遲不安排工作人員上門排查。

高某通過社區居委會、住建部門等多渠道反映情況，12 月 3 日，物業終于為高某開通了水電和梯控。本以為風波就此平息，可沒過幾天，

物業公司又以高某“未辦理裝修手續”為由將房屋斷電。

高某前往物業辦公室進行協商，并簽署了《辦公用房裝修管理服務協議》等材料，協議中提到“裝修前需繳納裝修保證金”，但未明確具體金額。次日，物業便根據該協議要求高某繳納裝修保證金，高某認為物業要求不合理，拒絕支付。裝修計劃再次停滯。

多次協商無果后，高某于2025年5月將物業公司告上法庭，要求對方停止侵權、保障水電和電梯使用權益，同時賠償因裝修延誤產生的租金損失并賠禮道歉。

法院經審理認為，物業公司與開發商簽訂的《前期物業管理委托合同》雖已到期，但因該物業公司繼續提供服務，合同視為自動延續，其作為物業服務人負有保障業主合法權益的義務。高某系案涉房屋的合法所有權人，依法享有使用房屋及獲得正常物業服務的權利。

水電供應是基本的民生保障，《中華人民共和國民法典》第九百四十四條第三款明確規定：物業服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費。高某作為新業主，在沒有合同約定情況下，無義務為前業主繳納拖欠的物業管理服務費。物業公司作為服務提供方，在服務期間不應當有目的、有前置條件地選擇其服務對象，更不可將補繳前業主欠費作為辦理供水、供電等的前置性條件。

此外，法律并未明確規定必須繳納裝修保證金及繳納標準，在符合地方法規的前提下，物業與業主、裝修公司等可自行協商約定，物業可通過溝通、書面催告、起訴等合法方式主張權利，但不得采取停水電等侵權手段強迫繳納。

本案中，物業公司以 “前業主欠繳物業費”“未繳裝修保證金”等為由，采取斷水電、限制電梯使用等措施，已構成侵權

關于原告主張的租金損失，法院認為，物業公司的侵權行為客觀導致高某裝修延誤，盡管高某未充分舉證損失數額，但結合侵權行為的持續時間、實際影響及相關區位房屋租金水平，基于公平原則，酌情認定租金損失 5000 元。

鑒于案涉房屋現已通水，法院最終判決：物業公司立即停止對高某房屋的停電及限制電梯使用行為；賠償租金損失 5000 元；并以書面形式向高某賠禮道歉。一審宣判后，雙方均未上訴，判決現已生效。

【法官說法】

物業服務的根本在于保障業主正常生活與房屋使用權益。物業服務企業應當恪守法律底線、端正服務意識、依法規范履職，禁止濫用管理權限、使用變相催繳的不合理限制措施侵害業主合法利益。業主也應積極配合物業服務企業相關管理要求，共同營造和諧有序的居住環境。

該案裁判通過支持業主的維權主張，明確了物業行為邊界，推動物業服務企業從“管理型”向“服務型”轉變，讓“住有所居、居有所安”真正落地。