隨著生活質(zhì)量的提升，私家車成為很多家庭的標(biāo)配。對于停車位緊張的老舊小區(qū)而言，下班回家“停車難、停車亂”逐漸成為困擾業(yè)主的高頻問題。近日，徐州市泉山區(qū)人民法院審結(jié)了一起占有排除妨害糾紛案，對開發(fā)商授權(quán)小區(qū)物業(yè)侵占小區(qū)業(yè)主共有空地，并將其作為經(jīng)營性停車場的行為予以否定性評價，依法維護(hù)了小區(qū)業(yè)主的合法權(quán)益。

案情簡介

徐州市泉山區(qū)某小區(qū)的業(yè)主最近遇到了煩心事。因小區(qū)建設(shè)較早，沒有配套地下停車場，周邊設(shè)施又有醫(yī)院及大型商場，人流量密集，業(yè)主停車一直是個麻煩事。小區(qū)業(yè)主除了道路兩側(cè)外，只有北邊一塊占地約800㎡的停車場可以停車，但此處為收費(fèi)停車場。2021年中旬，小區(qū)選舉出新一屆業(yè)主委員會，業(yè)委會在查看小區(qū)宗地圖時，發(fā)現(xiàn)北邊的收費(fèi)停車場并非全部為社會公共土地，有大約500㎡的土地在小區(qū)規(guī)劃紅線內(nèi)，其使用權(quán)屬于全體業(yè)主共有。

而通過管理部門得知，目前停車場備案單位為出售該小區(qū)的某房地產(chǎn)開發(fā)公司，該公司授權(quán)給小區(qū)物業(yè)公司經(jīng)營使用。自2018年起，一直在未有業(yè)委會合法授權(quán)的情況下收取停車場費(fèi)用，此舉嚴(yán)重侵害了全體業(yè)主的權(quán)益。物業(yè)公司與房地產(chǎn)開發(fā)公司聲稱，該停車場是政府代征代建項(xiàng)目，規(guī)劃用途為社會公共停車場，按照城市分類與建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范分類中屬于道路廣場用地，不屬于居民用地，并非小區(qū)全體業(yè)主共有。

小區(qū)業(yè)主認(rèn)為，根據(jù)當(dāng)年有關(guān)部門做出的國有土地使用權(quán)分割轉(zhuǎn)讓許可可知，小區(qū)宗地范圍內(nèi)土地被所有業(yè)主全部分?jǐn)偅＼噲鲋刑幱谛^(qū)宗地內(nèi)的土地使用權(quán)歸全體業(yè)主所有，房地產(chǎn)開發(fā)公司與物業(yè)公司不應(yīng)占有此塊土地。自此，雙方矛盾一直未能得到解決。為維護(hù)小區(qū)全體業(yè)主的合法權(quán)益，小區(qū)業(yè)主委員會代表小區(qū)全體業(yè)主訴至泉山法院，請求判令物業(yè)公司與房地產(chǎn)開發(fā)公司返還小區(qū)北側(cè)停車場地塊中使用權(quán)屬于全體業(yè)主的部分。

法院審理

為查明案涉土地的使用權(quán)屬及規(guī)劃用途情況，泉山法院向徐州市自然資源和規(guī)劃局發(fā)函進(jìn)行問詢，得知該小區(qū)業(yè)主已辦理了分割登記，由于未對宗地范圍內(nèi)建筑物進(jìn)行分宗，故整個宗地面積全部分?jǐn)偟綉簟Ｒ驗(yàn)樽诘胤秶鷥?nèi)土地已全部分?jǐn)偅康禺a(chǎn)開發(fā)有限公司土地證無剩余、無返證。

根據(jù)《中華人民共和國民法典》第三百五十七條規(guī)定“建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的，該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。”因此土地使用權(quán)分割轉(zhuǎn)讓后小區(qū)宗地圖范圍內(nèi)的土地使用權(quán)歸全體業(yè)主共有。房地產(chǎn)開發(fā)公司未經(jīng)小區(qū)全體業(yè)主同意，將包括小區(qū)宗地圖范圍內(nèi)的土地授權(quán)給物業(yè)公司作為經(jīng)營性停車場使用，屬于無權(quán)處分，侵害了小區(qū)全體業(yè)主的利益。

針對房地產(chǎn)開發(fā)公司對于案涉停車場系政府代征代建項(xiàng)目，系公共用地的主張，泉山法院認(rèn)為該主張與該公司于2009年取得的《國有土地使用權(quán)證》中載明的“地類（用途）：住宅用地、商業(yè)用地”相違背，故不予支持。

小區(qū)業(yè)主委員會作為小區(qū)業(yè)主大會的辦事機(jī)構(gòu)，經(jīng)小區(qū)業(yè)主大會授權(quán)有權(quán)代表全體業(yè)主行使權(quán)利，維護(hù)全體業(yè)主的共同利益。故小區(qū)業(yè)主委員會要求兩公司返還北側(cè)停車場中使用權(quán)歸全體業(yè)主的、屬于小區(qū)宗地圖內(nèi)的土地，符合法律規(guī)定，法院予以支持。遂判決某房地產(chǎn)開發(fā)公司、某物業(yè)服務(wù)公司十日內(nèi)將占用的停車場內(nèi)屬于小區(qū)宗地圖范圍內(nèi)的土地返還給小區(qū)全體業(yè)主。案件上訴后，徐州市中級人民法院維持了原判。

法官說法

張新建   泉山法院民一庭四級高級法官

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在建設(shè)項(xiàng)目完工和銷售后，在政府有關(guān)職能部門登記完成，將建設(shè)用地使用權(quán)全部分割轉(zhuǎn)讓給業(yè)主的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對建設(shè)用地不再享有使用權(quán)。本案中，某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)建設(shè)了該小區(qū)并進(jìn)行了銷售，在案涉地塊土地使用權(quán)已全部分割給全體業(yè)主并依法登記、案涉停車場土地并未進(jìn)行單獨(dú)設(shè)宗登記的情況下，無相反證據(jù)能夠證明房地產(chǎn)開發(fā)公司對訟爭地塊享有占有、使用權(quán)利。

故該土地使用權(quán)權(quán)屬明晰，屬于全體小區(qū)業(yè)主共有，全體業(yè)主對案涉土地依法享有使用、分配、經(jīng)營等合法權(quán)益。本案中，某房地產(chǎn)開發(fā)公司未經(jīng)業(yè)主許可，授權(quán)物業(yè)公司將該部分土地作為經(jīng)營性停車場使用，收入也未用于小區(qū)管理，損害了業(yè)主的合法權(quán)益，自然得不到法院支持。業(yè)主委員會經(jīng)過業(yè)主大會授權(quán)，可以作為訴訟主體提起訴訟，要求返還被占有的土地，為全體業(yè)主爭取合法權(quán)益。