2023年7月的一天，老劉發(fā)現(xiàn)一輛吊車竟正在一名陌生男子的指揮下拆除自家商鋪的廣告牌，老劉又急又氣，隨即報警。經(jīng)查明，正是老劉的鄰居——隔壁商鋪店面所有者某置業(yè)公司所為。近日，昆山市人民法院審結(jié)了這起相鄰關(guān)系糾紛案件，到底是怎么回事？

某商業(yè)營業(yè)用房共三層，一樓有三個店面，分別為A室、B室、C室。2018年3月，老劉購買了該商業(yè)營業(yè)用房5室商鋪用于經(jīng)營生意，商鋪范圍包括一樓的B室、C室以及二樓除樓梯、電梯外的全部面積（見下圖藍色部分）。隔壁的某置業(yè)公司擁有該商業(yè)用房的4室商鋪，范圍包括一樓的A室，二樓的樓梯、電梯區(qū)域以及三樓整層（見下圖褐色部分）。實際上，一樓A室以及A室正上方的二樓區(qū)域主要為直通三樓的樓梯、電梯，某置業(yè)公司商鋪的經(jīng)營區(qū)域只有三樓整層。

老劉與某置業(yè)公司的矛盾集中在位于4室商鋪一樓A室電梯廳上方、二樓窗戶對應外墻的門頭位置，即上圖中標示的“爭議門頭”處。在某置業(yè)公司看來，其經(jīng)營區(qū)域必須從A室進入，再通過電梯或樓梯到達，爭議門頭位于出入必經(jīng)位置上方，故其理所當然應在該處懸掛招牌。而在老劉看來，自己的商鋪包括二樓除樓梯、電梯的所有面積，故認為爭議位置系其房屋專有部分所有權(quán)的合理延伸。雙方均認為自己對該位置門頭具有合法專有使用權(quán)，對方無權(quán)使用。

其實，雙方矛盾由來已久。2023年5月，某置業(yè)公司將4室商鋪出租給某健身房，該健身房向相關(guān)行政部門提交在爭議門頭設(shè)置店招的申請，后申請獲行政審批通過。隨后，該健身房在爭議門頭懸掛“XX健身房”的廣告招牌。2023年6月27日，老劉未經(jīng)同意將該健身房廣告牌拆除。

兩個月后，便發(fā)生了開頭的那一幕。2023年7月，某置業(yè)公司稱老劉安裝的廣告牌部分位置延伸到了爭議區(qū)域，于是私自雇人對其廣告牌進行了拆除。

眼看雙方的“你來我往”爭不出結(jié)果，2024年1月，老劉訴至昆山市人民法院，請求確認其對爭議門頭的廣告位享有合法專有使用權(quán)，并要求判令某置業(yè)公司承擔其廣告牌及外墻損失1萬元。

這塊門頭到底應該“花落誰家”？

《中華人民共和國民法典》第二百八十八條規(guī)定，不動產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應當按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系；第二百七十一條規(guī)定，業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定，業(yè)主基于對住宅、經(jīng)營性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，無償利用屋頂以及與其專有部分相對應的外墻面等共有部分的，不應認定為侵權(quán)。

法院經(jīng)審理認為，本案中爭議門頭既位于5室二樓窗戶對應的外墻，同時也位于4室一樓的上方，該位置不具有構(gòu)造和使用上的獨立性，屬于原被告雙方房屋之間的相鄰位置，系整棟建筑物的共有部分，業(yè)主對其享有共有和共同管理的權(quán)利。相鄰各方在行使自己合法權(quán)益時，除不得損害他人的權(quán)利外，相互之間應給予一定的方便，必要時應接受一定的限制。

某置業(yè)公司將4室部分商鋪出租給案外人某健身房，爭議門頭位于出入健身房必經(jīng)位置的上方。某健身房為實現(xiàn)其承租商鋪的使用功能在爭議門頭懸掛店招，表明其經(jīng)營主體和經(jīng)營范圍，符合商鋪的經(jīng)營慣例和通行做法，懸掛的店招大小、高度、風貌與周邊商鋪基本協(xié)調(diào)一致，且其懸掛店招申請已于2023年6月經(jīng)過行政審批。老劉所有的5室一樓上方與二樓外墻之間仍留有兩戶門頭的位置，若有發(fā)布店招需要可另行申請，某置業(yè)公司在爭議門頭懸掛店招并不影響其行使其專有部分的權(quán)利，構(gòu)造上也不會對其房屋的通風、采光等產(chǎn)生影響。因此，老劉對爭議位置門頭并不享有專有使用權(quán)。

此外，雙方相互均有拆除對方店招的行為，且老劉無證據(jù)證明外墻損失系某置業(yè)公司造成，故對于老劉要求被告承擔廣告牌及外墻損失的請求，法院不予支持。

最終，法院一審判決駁回原告老劉的全部訴訟請求。老劉不服判決提出上訴，二審法院判決駁回上訴，維持原判。