【基本案情】

2021年9月，邱某、夏某向某銀行貸款購(gòu)買房屋，并以其所購(gòu)房屋為貸款提供抵押擔(dān)保，該房屋的開(kāi)發(fā)商某置業(yè)公司作為保證人承擔(dān)階段性連帶保證責(zé)任，約定該擔(dān)保責(zé)任自借款人辦妥貸款所購(gòu)房屋的正式抵押登記手續(xù)并貸款人收到他項(xiàng)權(quán)證之日起結(jié)束。

2021年11月，邱某、夏某就該不動(dòng)產(chǎn)辦理了預(yù)售商品房買賣預(yù)告登記。同日，邱某、夏某及某銀行就該不動(dòng)產(chǎn)辦理了預(yù)售商品房抵押權(quán)預(yù)告登記。

2024年1月，該不動(dòng)產(chǎn)所在商品房工程通過(guò)交付使用備案，某置業(yè)公司為該不動(dòng)產(chǎn)辦理了不動(dòng)產(chǎn)單元首次登記。后邱某、夏某怠于辦理不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)證，也未辦理正式抵押登記。

2024年3月，因邱某、夏某未能按約還款，某銀行訴至法院，要求邱某、夏某承擔(dān)相應(yīng)的還本付息及違約責(zé)任，同時(shí)要求某置業(yè)公司承擔(dān)連帶保證責(zé)任。經(jīng)法院釋明，某銀行撤回對(duì)某置業(yè)公司的起訴，要求以折價(jià)、拍賣或變賣涉案抵押物后的所得價(jià)款優(yōu)先受償本案?jìng)鶛?quán)。

【爭(zhēng)議焦點(diǎn)】

本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于，因購(gòu)房者原因未辦理正式抵押登記，某銀行是否享有抵押優(yōu)先受償權(quán)？開(kāi)發(fā)商的階段性保證責(zé)任能否免除？

【審理結(jié)果】

《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民法典>有關(guān)擔(dān)保制度的解釋》第五十二條第一款規(guī)定，經(jīng)審查不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)辦理建筑物所有權(quán)首次登記，且不存在預(yù)告登記失效等情形，抵押權(quán)自預(yù)告登記之日起設(shè)立。《中華人民共和國(guó)民法典》第二百二十一條規(guī)定，預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起九十日內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。本案中，邱某、夏某作為抵押人自愿將其購(gòu)買的不動(dòng)產(chǎn)為涉案借款提供抵押擔(dān)保，且辦理了抵押預(yù)告登記，后該不動(dòng)產(chǎn)達(dá)到交付使用條件并辦理了不動(dòng)產(chǎn)首次登記。某銀行作為抵押預(yù)告登記權(quán)利人在能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起九十日內(nèi)通過(guò)訴訟方式主張權(quán)利，抵押預(yù)告登記并未失效，抵押權(quán)自預(yù)告登記之日起設(shè)立。故對(duì)某銀行要求邱某、夏某歸還借款本息并實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的訴訟請(qǐng)求予以支持。判決后各方均未上訴，一審判決已發(fā)生法律效力。

【法官說(shuō)法】

生活中，部分購(gòu)房者由于房?jī)r(jià)信心不足等因素對(duì)辦理權(quán)證產(chǎn)生消極情緒，構(gòu)成違約，并影響房屋抵押的效力。在期房類房貸的金融借款合同中，銀行往往會(huì)與開(kāi)發(fā)商訂立階段性連帶保證責(zé)任條款，目的是保障銀行金融債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。若抵押權(quán)自預(yù)告登記之日設(shè)立，開(kāi)發(fā)商免除保證責(zé)任的條件隨抵押權(quán)的設(shè)立而成就，二者是承接關(guān)系，不能并存，銀行不能同時(shí)主張。在判斷抵押權(quán)是否成立時(shí)，需要關(guān)注兩個(gè)要素：是否辦理了建筑物所有權(quán)首次登記、是否存在預(yù)告登記失效的情形。而在判斷預(yù)告登記的效力時(shí)，需綜合考慮銀行、購(gòu)房者、開(kāi)發(fā)商對(duì)未及時(shí)辦理正式抵押登記的過(guò)錯(cuò)。一般而言，開(kāi)發(fā)商的主要責(zé)任在于及時(shí)竣工、驗(yàn)收、交付合同約定的不動(dòng)產(chǎn)，使不動(dòng)產(chǎn)達(dá)到可以辦理正式抵押登記的狀態(tài)。在開(kāi)發(fā)商不存在過(guò)錯(cuò)的情況下，銀行將購(gòu)房者違約所產(chǎn)生的貸款風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁至開(kāi)發(fā)商，明顯加重開(kāi)發(fā)商的責(zé)任。銀行作為抵押預(yù)告登記權(quán)利人應(yīng)當(dāng)正確認(rèn)識(shí)抵押預(yù)告登記的效力，依法行使自己的權(quán)利。開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)及時(shí)公示交房信息和業(yè)務(wù)流程，提醒購(gòu)房者及時(shí)辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證登記，并對(duì)交房、催告等材料予以妥善保管。購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理房屋所有權(quán)證和正式抵押手續(xù)，避免因未辦權(quán)證而觸發(fā)房貸合同的違約條件，進(jìn)而承擔(dān)額外的違約責(zé)任。法官提醒：誠(chéng)信履約，才能共同促進(jìn)金融業(yè)和房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。