【基本案情】

2021年9月，邱某、夏某向某銀行貸款購買房屋，并以其所購房屋為貸款提供抵押擔保，該房屋的開發商某置業公司作為保證人承擔階段性連帶保證責任，約定該擔保責任自借款人辦妥貸款所購房屋的正式抵押登記手續并貸款人收到他項權證之日起結束。

2021年11月，邱某、夏某就該不動產辦理了預售商品房買賣預告登記。同日，邱某、夏某及某銀行就該不動產辦理了預售商品房抵押權預告登記。

2024年1月，該不動產所在商品房工程通過交付使用備案，某置業公司為該不動產辦理了不動產單元首次登記。后邱某、夏某怠于辦理不動產所有權證，也未辦理正式抵押登記。

2024年3月，因邱某、夏某未能按約還款，某銀行訴至法院，要求邱某、夏某承擔相應的還本付息及違約責任，同時要求某置業公司承擔連帶保證責任。經法院釋明，某銀行撤回對某置業公司的起訴，要求以折價、拍賣或變賣涉案抵押物后的所得價款優先受償本案債權。

【爭議焦點】

本案的爭議焦點在于，因購房者原因未辦理正式抵押登記，某銀行是否享有抵押優先受償權？開發商的階段性保證責任能否免除？

【審理結果】

《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民法典>有關擔保制度的解釋》第五十二條第一款規定，經審查不動產已經辦理建筑物所有權首次登記，且不存在預告登記失效等情形，抵押權自預告登記之日起設立。《中華人民共和國民法典》第二百二十一條規定，預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起九十日內未申請登記的，預告登記失效。本案中，邱某、夏某作為抵押人自愿將其購買的不動產為涉案借款提供抵押擔保，且辦理了抵押預告登記，后該不動產達到交付使用條件并辦理了不動產首次登記。某銀行作為抵押預告登記權利人在能夠進行不動產登記之日起九十日內通過訴訟方式主張權利，抵押預告登記并未失效，抵押權自預告登記之日起設立。故對某銀行要求邱某、夏某歸還借款本息并實現抵押權的訴訟請求予以支持。判決后各方均未上訴，一審判決已發生法律效力。

【法官說法】

生活中，部分購房者由于房價信心不足等因素對辦理權證產生消極情緒，構成違約，并影響房屋抵押的效力。在期房類房貸的金融借款合同中，銀行往往會與開發商訂立階段性連帶保證責任條款，目的是保障銀行金融債權的實現。若抵押權自預告登記之日設立，開發商免除保證責任的條件隨抵押權的設立而成就，二者是承接關系，不能并存，銀行不能同時主張。在判斷抵押權是否成立時，需要關注兩個要素：是否辦理了建筑物所有權首次登記、是否存在預告登記失效的情形。而在判斷預告登記的效力時，需綜合考慮銀行、購房者、開發商對未及時辦理正式抵押登記的過錯。一般而言，開發商的主要責任在于及時竣工、驗收、交付合同約定的不動產，使不動產達到可以辦理正式抵押登記的狀態。在開發商不存在過錯的情況下，銀行將購房者違約所產生的貸款風險轉嫁至開發商，明顯加重開發商的責任。銀行作為抵押預告登記權利人應當正確認識抵押預告登記的效力，依法行使自己的權利。開發商應當及時公示交房信息和業務流程，提醒購房者及時辦理不動產權證登記，并對交房、催告等材料予以妥善保管。購房者應當及時辦理房屋所有權證和正式抵押手續，避免因未辦權證而觸發房貸合同的違約條件，進而承擔額外的違約責任。法官提醒：誠信履約，才能共同促進金融業和房地產行業持續健康發展。