新華網(wǎng)南京12月18日電（虞啟忠）小物業(yè)關(guān)聯(lián)大民生，物業(yè)糾紛一直是社會(huì)矚目的焦點(diǎn)。近年來(lái)，江蘇各地法院非常重視物業(yè)糾紛的源頭預(yù)防與化解工作，在妥善審理相關(guān)案件上成效斐然。2024年1至11月，全省法院受理物業(yè)服務(wù)合同糾紛34000余件，同比下降50.8%。

為深入推進(jìn)全省物業(yè)糾紛的實(shí)質(zhì)性化解，引導(dǎo)物業(yè)行業(yè)規(guī)范治理、業(yè)主自我管理以及社區(qū)自治，切實(shí)保障各方合法權(quán)益，12月18日，江蘇高院發(fā)布一系列極具典型意義的物業(yè)糾紛案例。這些案例涵蓋業(yè)主新類型權(quán)益保障、業(yè)主自治管理、物業(yè)服務(wù)范圍、物業(yè)費(fèi)訴訟時(shí)效等諸多關(guān)鍵問題，為物業(yè)糾紛案件的審理提供了重要參考。

業(yè)主知情權(quán)受法律保護(hù)

在張某等17位業(yè)主訴蘇州某物業(yè)公司、某小區(qū)業(yè)主委員會(huì)業(yè)主知情權(quán)糾紛一案中，蘇州某小區(qū)的張某等17位業(yè)主因不滿小區(qū)業(yè)主委員會(huì)未盡職履責(zé)，致使物業(yè)服務(wù)缺乏有效監(jiān)督，居住環(huán)境日益惡化，遂將業(yè)主委員會(huì)及物業(yè)公司訴至法庭。他們要求公開業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)決定及會(huì)議記錄、公共收益收支明細(xì)、維修基金籌集使用情況、公共能耗收支明細(xì)以及業(yè)主委員會(huì)銀行賬戶明細(xì)等，并提供原件以供查閱、復(fù)印。

法院經(jīng)審理判定，業(yè)主知情權(quán)受法律保護(hù)，但需在法定范圍內(nèi)合理行使，相關(guān)主體負(fù)有協(xié)助義務(wù)。最終，依據(jù)業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司的職責(zé)范疇，法院判決業(yè)主委員會(huì)公布業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)決定及會(huì)議記錄、業(yè)主委員會(huì)銀行賬戶明細(xì)；物業(yè)公司公布公共收益收入明細(xì)賬目、支出明細(xì)賬目以及公共能耗收支明細(xì)賬目；業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)公司公布維修基金籌集、使用情況，張某等業(yè)主可查閱、復(fù)印相關(guān)文件與材料。

此案例彰顯了業(yè)主知情權(quán)作為法定權(quán)利的重要性，同時(shí)也凸顯了業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)公司建立信息公開制度的必要性。

業(yè)主有權(quán)要求物業(yè)配合安裝充電樁

東臺(tái)市的陳某訴某物業(yè)公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案同樣極具代表性。陳某作為東臺(tái)市某小區(qū)地下車庫(kù)的業(yè)主，在2022年1月21日請(qǐng)供電局施工隊(duì)在自有車位安裝新能源汽車充電樁時(shí)，遭到物業(yè)公司阻攔。多次協(xié)商無(wú)果后，陳某訴至法院，請(qǐng)求判令物業(yè)公司出具同意安裝的證明。

法院審理后認(rèn)為，發(fā)展新能源汽車對(duì)國(guó)家能源安全、節(jié)能減排和大氣污染防治意義重大，充電設(shè)施是新能源汽車不可或缺的設(shè)備，陳某在自有車位安裝充電樁屬于合理使用。物業(yè)公司應(yīng)配合業(yè)主出具證明，至于安裝是否符合用電條件、消防等要求，則由供電公司等相關(guān)部門依據(jù)現(xiàn)場(chǎng)勘查狀況判斷。一審法院支持了陳某的訴求，二審法院維持原判。

該案例體現(xiàn)出在新能源產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展的背景下，物業(yè)公司應(yīng)積極配合業(yè)主安裝充電樁，以滿足業(yè)主的合理需求，順應(yīng)社會(huì)發(fā)展的新要求。

居委會(huì)代簽合同具約束力

南京某小區(qū)發(fā)生的一起物業(yè)服務(wù)合同糾紛引發(fā)廣泛關(guān)注。該小區(qū)原物業(yè)公司撤離后，因未選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，社區(qū)居民委員會(huì)組織業(yè)主推選深圳某物業(yè)公司臨時(shí)托管小區(qū)，并對(duì)相關(guān)情況進(jìn)行公告。然而，業(yè)主余某不認(rèn)可居委會(huì)與該物業(yè)公司簽訂的物業(yè)服務(wù)托管合同，拒絕交納物業(yè)費(fèi)。

法院依據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部制定的《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第五十八條規(guī)定，判定社區(qū)居民委員會(huì)在代行職責(zé)期間與深圳某公司簽訂的托管合同對(duì)全體業(yè)主具有約束力。既然深圳某物業(yè)公司已為小區(qū)提供了物業(yè)服務(wù)，小區(qū)業(yè)主便有義務(wù)繳納費(fèi)用，故而判決余某支付物業(yè)費(fèi)。

此案例明確了居民委員會(huì)在特定情形下代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)的合法性，以及所簽合同對(duì)業(yè)主的約束力，為解決小區(qū)物業(yè)服務(wù)臨時(shí)性銜接問題提供了法律依據(jù)。

業(yè)主不能以非物業(yè)服務(wù)范圍事項(xiàng)拒交物業(yè)費(fèi)

連云港某物業(yè)公司與房某的物業(yè)服務(wù)合同糾紛涉及物業(yè)費(fèi)交納爭(zhēng)議。房某以小區(qū)其他業(yè)主私自將車庫(kù)改成房屋居住或出租，而物業(yè)公司未盡管理義務(wù)為由，拒交2020年7月29日至2022年7月29日期間的物業(yè)費(fèi)。

法院經(jīng)審理認(rèn)為，連云港某物業(yè)公司已依約履行了物業(yè)服務(wù)義務(wù)，對(duì)于其他業(yè)主私改車庫(kù)問題，物業(yè)公司并無(wú)執(zhí)法權(quán)，且已采取了積極舉措，如發(fā)出整改通知、向有關(guān)職能部門反映等。所以，房某不能以此為由拒付物業(yè)費(fèi)，若認(rèn)為相鄰業(yè)主的改建行為侵犯了自身權(quán)益，可另行主張。

該案例明確了物業(yè)公司的職責(zé)范圍，以及業(yè)主不能以物業(yè)服務(wù)范圍之外的事項(xiàng)抗辯物業(yè)服務(wù)不到位而拒交物業(yè)費(fèi)的準(zhǔn)則，有助于規(guī)范業(yè)主與物業(yè)公司在物業(yè)費(fèi)繳納方面的行為。

物業(yè)費(fèi)分期收取的訴訟時(shí)效問題

徐州某小區(qū)的江蘇某物業(yè)公司訴楊某物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，涉及物業(yè)費(fèi)分期收取的訴訟時(shí)效問題。2013年7月，該小區(qū)業(yè)主委員會(huì)與江蘇某物業(yè)公司簽訂《物業(yè)管理服務(wù)合同》，約定物業(yè)費(fèi)半年交一次。業(yè)主楊某自2013年9月后因認(rèn)為房屋存在質(zhì)量問題、物業(yè)服務(wù)管理不到位等緣由不再交物業(yè)費(fèi)。2022年1月，物業(yè)公司催交無(wú)果后起訴。

法院認(rèn)為，由于物業(yè)費(fèi)屬于定期繳納，每筆物業(yè)費(fèi)應(yīng)系獨(dú)立之債，訴訟時(shí)效應(yīng)獨(dú)立計(jì)算。因江蘇某物業(yè)公司未提供充足證據(jù)證明其在2013年9月1日至2018年12月31日期間的物業(yè)費(fèi)訴訟時(shí)效屆滿前主張過權(quán)利，故法院未支持其該期間物業(yè)費(fèi)的訴請(qǐng)。

此案例明確了物業(yè)費(fèi)分期收取時(shí)訴訟時(shí)效的計(jì)算方式，提醒物業(yè)公司應(yīng)及時(shí)主張權(quán)益，避免因超過訴訟時(shí)效而影響勝訴權(quán)益，對(duì)物業(yè)公司維護(hù)自身合法權(quán)益有著重要的警示作用。

江蘇高院此次發(fā)布的物業(yè)糾紛典型案例，從多方面為物業(yè)糾紛的解決提供了清晰的法律指引，對(duì)于規(guī)范物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)、促進(jìn)業(yè)主與物業(yè)公司之間的和諧關(guān)系、推動(dòng)基層社會(huì)治理創(chuàng)新有著極為重要的意義，為構(gòu)建和諧穩(wěn)定的社會(huì)環(huán)境筑牢了堅(jiān)實(shí)根基。