交匯點(diǎn)訊 小物業(yè)關(guān)系大民生，物業(yè)糾紛既是事關(guān)群眾幸福感獲得感的“關(guān)鍵小事”，也是社會治理的“民生大事”。今年1-11月份，全省法院受理物業(yè)服務(wù)合同糾紛3.4萬余件，同比下降50.8%。

為進(jìn)一步推進(jìn)全省物業(yè)糾紛實(shí)質(zhì)性化解，明晰各方主體在物業(yè)服務(wù)過程中的權(quán)利義務(wù)，引導(dǎo)物業(yè)行業(yè)強(qiáng)化規(guī)范治理、業(yè)主自我管理和社區(qū)自治，保障各方主體合法權(quán)益，江蘇省高級人民法院18日發(fā)布一批物業(yè)糾紛典型案例，案例涵蓋業(yè)主新類型權(quán)益保障、業(yè)主自治管理、物業(yè)服務(wù)范圍、物業(yè)費(fèi)訴訟時效等問題，旨在為物業(yè)糾紛案件的審理提供參考，發(fā)揮法治宣傳的指引、教育功能，努力推動構(gòu)建共建共治共享的社會基層治理新格局。

業(yè)主知情權(quán)應(yīng)受法律保護(hù)

蘇州某小區(qū)張某等17位業(yè)主認(rèn)為所在小區(qū)業(yè)主委員會自成立以來，未履行相應(yīng)職責(zé)，致使小區(qū)物業(yè)服務(wù)缺乏監(jiān)督，居住環(huán)境越來越差，故將業(yè)主委員會及物業(yè)公司訴至法院，要求業(yè)主委員會及物業(yè)公司公布業(yè)主大會及業(yè)主委員會決定及會議記錄，公共收益收入及支出明細(xì)，維修基金籌集、使用情況，公共能耗收支明細(xì)，業(yè)主委員會銀行賬戶明細(xì)，并提供相應(yīng)的原件由其查閱、復(fù)印。

法院認(rèn)為，業(yè)主知情權(quán)受法律保護(hù)，但應(yīng)在法律規(guī)定的范圍內(nèi)合理合法行使，相關(guān)主體負(fù)有協(xié)助義務(wù)。根據(jù)法律規(guī)定，業(yè)主知情權(quán)的范圍，包括建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的籌集、使用情況；管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，以及業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定及會議記錄；物業(yè)服務(wù)合同、共有部分的使用和收益情況；建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的處分情況；其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料。業(yè)主知情權(quán)的行使方式包括請求公布和自行查閱、復(fù)印，其中，原始合同、發(fā)票等因形式限制，業(yè)主可通過查閱的方式行使其知情權(quán)。最終，法院根據(jù)業(yè)主委員會與物業(yè)公司的職責(zé)范圍，判決業(yè)主委員會公布業(yè)主大會或業(yè)主委員會決定及會議記錄、業(yè)主委員會銀行賬戶明細(xì)；物業(yè)公司公布公共收益收入明細(xì)賬目、支出明細(xì)賬目以及公共能耗收支明細(xì)賬目；業(yè)主委員會、物業(yè)公司公布維修基金籌集、使用情況。張某等可查閱、復(fù)印相關(guān)文件和材料。

業(yè)主知情權(quán)作為業(yè)主所享有的法定權(quán)利，是業(yè)主了解建筑區(qū)劃內(nèi)涉及業(yè)主共有權(quán)及共同管理權(quán)相關(guān)事項(xiàng)的權(quán)利。業(yè)主行使知情權(quán)的目的主要包括監(jiān)督業(yè)主委員會的工作，監(jiān)督物業(yè)公司履行物業(yè)服務(wù)合同情況，物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況，以及維修資金的管理和使用等。業(yè)主委員會、物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)建立信息公開制度，及時公布各項(xiàng)決定、重大事項(xiàng)，定期公布維修資金和公共收益收支，以及其他管理信息等。業(yè)主也可以主張業(yè)主委員會、物業(yè)公司公布上述信息，并查閱相關(guān)文件和資料，業(yè)主委員會、物業(yè)公司等相關(guān)義務(wù)主體負(fù)有協(xié)助義務(wù)。

業(yè)主安裝新能源汽車充電樁，物業(yè)有配合義務(wù)

東臺市某小區(qū)業(yè)主陳某購買了該小區(qū)地下車庫。東臺市某物業(yè)公司經(jīng)選聘為該小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)。陳某于2022年1月21日請供電局施工隊(duì)在自有車位安裝個人新能源汽車充電樁，物業(yè)公司工作人員發(fā)現(xiàn)后阻攔施工。陳某就此事多次與該物業(yè)公司協(xié)調(diào)，但均被拒絕。故陳某訴至法院，請求判令物業(yè)公司出具同意在車位安裝新能源汽車充電樁的證明。

法院認(rèn)為，發(fā)展新能源汽車，對保障能源安全、促進(jìn)節(jié)能減排、防治大氣污染等具有重要意義。充電設(shè)施是新能源汽車實(shí)現(xiàn)使用目的不可或缺的設(shè)備，陳某作為案涉車位的所有權(quán)人，在自有車位上安裝與所購汽車配套的充電設(shè)施系對車位的合理使用。物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)配合業(yè)主出具同意安裝新能源充電樁的證明，至于案涉車位安裝充電樁是否符合用電條件、消防等問題，應(yīng)由供電公司等相關(guān)部門依據(jù)現(xiàn)場勘查情況判斷。一審法院支持了陳某的訴請。一審判決作出后，物業(yè)公司不服提起上訴。二審法院維持原判。

隨著我國新能源產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的推進(jìn)，新能源汽車日漸普及。新能源汽車的推廣離不開便捷化充電設(shè)備，不僅需要政府支持、推動充電設(shè)施建設(shè)，也需要物業(yè)公司對業(yè)主安裝充電樁予以引導(dǎo)和協(xié)助。業(yè)主請求安裝充電樁未超出對車位“合理使用”的范疇，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)在業(yè)主安裝充電設(shè)施時予以配合。

居民委員會可依法代行業(yè)委會職責(zé)

南京某小區(qū)原物業(yè)公司因故撤出小區(qū)后，該小區(qū)出現(xiàn)無物業(yè)管理服務(wù)的局面。因該小區(qū)尚未選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，社區(qū)居民委員會組織小區(qū)業(yè)主推選深圳某物業(yè)公司臨時托管小區(qū)，托管期內(nèi)，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)同之前物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。社區(qū)居民委員會對該情況進(jìn)行了公告。后深圳某物業(yè)公司進(jìn)場服務(wù)，直至該小區(qū)業(yè)主大會選聘新的物業(yè)公司。業(yè)主余某不認(rèn)可社區(qū)居委會與深圳某物業(yè)公司簽訂的物業(yè)服務(wù)托管合同，拒絕交納深圳某物業(yè)公司服務(wù)期間的物業(yè)費(fèi)，深圳某物業(yè)公司遂訴至法院。

法院認(rèn)為，參照住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部制定的《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》第五十八條規(guī)定，因客觀原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生之前，可以由物業(yè)所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下，代行業(yè)主委員會的職責(zé)。本案社區(qū)居民委員會代行職責(zé)期間與深圳某公司簽訂托管合同，該合同對全體業(yè)主具有約束力?，F(xiàn)深圳某物業(yè)公司為案涉小區(qū)提供了物業(yè)服務(wù)，小區(qū)業(yè)主有義務(wù)交納費(fèi)用，故判決余某支付物業(yè)費(fèi)。

居民委員會是居民自我管理、自我教育、自我服務(wù)的基層群眾性自治組織。實(shí)踐中，部分小區(qū)長期未成立業(yè)主委員會，未召開業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)人，在原物業(yè)服務(wù)人退場的情況下，小區(qū)呈無物業(yè)服務(wù)的狀態(tài)。為解決業(yè)主委員會缺位問題，提高物業(yè)管理效率，保障業(yè)主權(quán)益，居民委員會可依法代行業(yè)主委員會職責(zé)，選聘臨時物業(yè)服務(wù)人，為小區(qū)業(yè)主提供基本的物業(yè)服務(wù)。居民委員會在代行職責(zé)時，應(yīng)就相關(guān)事項(xiàng)征求業(yè)主和物業(yè)使用人的意見，并予以公示，確保業(yè)主和物業(yè)使用人的知情權(quán)和建議權(quán)。物業(yè)服務(wù)人提供物業(yè)服務(wù)后全體業(yè)主應(yīng)當(dāng)交納相應(yīng)物業(yè)費(fèi)。

物業(yè)不拆違建，業(yè)主不得以此為由拒繳物業(yè)費(fèi)

連云港某物業(yè)公司系連云港市某小區(qū)的物業(yè)服務(wù)管理單位，房某系該小區(qū)業(yè)主。在物業(yè)服務(wù)合同履行期間，房某認(rèn)為小區(qū)其他業(yè)主私自將車庫改成房屋居住或出租，改變房屋使用性質(zhì)，行為違法，連云港某物業(yè)公司沒有盡到管理義務(wù)，因此至今未交納2020年7月29日至2022年7月29日期間的物業(yè)費(fèi)。連云港某物業(yè)公司經(jīng)書面催收后未果，遂訴至法院。

法院認(rèn)為，連云港某物業(yè)公司按約履行了提供物業(yè)服務(wù)的義務(wù)，房某作為小區(qū)業(yè)主，應(yīng)當(dāng)履行交納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)。關(guān)于其他業(yè)主私改車庫問題，因連云港某物業(yè)公司本身并無執(zhí)法權(quán)，既無權(quán)對業(yè)主進(jìn)行處罰，也無權(quán)拆除違章搭建，且其收到投訴后已采取了積極措施，向違章搭建業(yè)主發(fā)出了整改通知，勸阻無效后又向有關(guān)職能部門進(jìn)行反映。在此情況下，房某如果認(rèn)為相鄰業(yè)主對車庫的改建侵犯了自己的權(quán)益，可以另行主張，但不能因此拒付物業(yè)費(fèi)。

物業(yè)公司為業(yè)主提供了物業(yè)管理服務(wù)，業(yè)主理應(yīng)向物業(yè)公司交納管理服務(wù)費(fèi)用。小區(qū)內(nèi)其他業(yè)主違章搭建、改變房屋使用性質(zhì)等事項(xiàng)，物業(yè)公司應(yīng)履行相應(yīng)的通知和報告義務(wù)，但對違章搭建及非法改變房屋使用性質(zhì)等行為不具備相應(yīng)執(zhí)法權(quán)，業(yè)主以此認(rèn)為物業(yè)公司管理服務(wù)不到位，從而拒交物業(yè)費(fèi)不應(yīng)受到支持。

物業(yè)費(fèi)分期收取的，其訴訟時效應(yīng)獨(dú)立計算

2013年7月，徐州某小區(qū)業(yè)主委員會與江蘇某物業(yè)公司簽訂《物業(yè)管理服務(wù)合同》，對物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、質(zhì)量、費(fèi)用、雙方權(quán)利義務(wù)、合同期限、違約責(zé)任等事項(xiàng)作出約定，其中約定物業(yè)費(fèi)半年交納一次，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按房屋產(chǎn)權(quán)面積在每年的1月和7月主動交納上半年和下半年的費(fèi)用。同時約定業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)用滿一年的，物業(yè)公司可以直接訴訟。合同簽訂后，江蘇某物業(yè)公司履行了物業(yè)管理服務(wù)義務(wù)。該小區(qū)業(yè)主楊某認(rèn)為房屋存在質(zhì)量問題、物業(yè)服務(wù)管理不到位等，自2013年9月后便不再交納物業(yè)費(fèi)。2022年1月，江蘇某物業(yè)公司在向楊某催交物業(yè)費(fèi)未果后起訴。審理過程中，楊某認(rèn)為物業(yè)服務(wù)存在嚴(yán)重問題，且部分訴請已超過訴訟時效，請求駁回江蘇某物業(yè)公司的訴訟請求。

法院認(rèn)為，《物業(yè)管理服務(wù)合同》明確約定業(yè)主每半年交納一次物業(yè)費(fèi)用。因物業(yè)費(fèi)屬于定期交納，每筆物業(yè)費(fèi)應(yīng)系獨(dú)立之債，訴訟時效應(yīng)獨(dú)立計算。故業(yè)主未按照約定交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司應(yīng)在每期物業(yè)費(fèi)訴訟時效屆滿前以催交等方式主張權(quán)利。就2013年9月1日至2018年12月31日的物業(yè)費(fèi)，江蘇某物業(yè)公司未提供充分證據(jù)證明其在訴訟時效屆滿前主張過權(quán)利，故法院未支持其該期間物業(yè)費(fèi)的訴請。

物業(yè)公司提供物業(yè)服務(wù)后，應(yīng)及時向業(yè)主催交物業(yè)費(fèi)，業(yè)主也應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定定期給付物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)合同屬于典型的繼續(xù)性合同，有別于約定分期付款的合同，物業(yè)服務(wù)合同中的每一期債務(wù)在合同履行過程中相繼發(fā)生，各期債務(wù)獨(dú)立、可分，應(yīng)認(rèn)定為獨(dú)立債務(wù)，故訴訟時效應(yīng)自每一期債務(wù)履行期限屆滿之日分別計算。如物業(yè)公司未及時主張權(quán)益且業(yè)主提出訴訟時效抗辯的，物業(yè)公司的勝訴權(quán)益不受法律保護(hù)。