摘 要：近年來，房地產(chǎn)行業(yè)日漸低迷，許多房地產(chǎn)企業(yè)因經(jīng)營困難、資不抵債等原因進(jìn)入破產(chǎn)程序。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營困難、資不抵債時，經(jīng)常與債務(wù)人簽訂“以房抵債”協(xié)議進(jìn)行清償債務(wù)，在這些以房抵債協(xié)議中以房抵工程款協(xié)議尤為特殊，根據(jù)《中華人民共和國民法典》第807條規(guī)定，對于到期未支付的工程款在房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)時享有優(yōu)先受償權(quán)，但是卻沒有法律或司法解釋對以房抵工程款協(xié)議的性質(zhì)以及效力進(jìn)行認(rèn)定，因此以房抵工程款協(xié)議在房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)程序中是否享有優(yōu)先權(quán)在司法實(shí)踐中的裁判結(jié)果也出現(xiàn)了不同的意見，導(dǎo)致同案不同判的結(jié)果，如果不形成裁判統(tǒng)一，對房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)程序的順利進(jìn)行將造成一定的影響，本文將通過分類討論的方式，探討以房抵工程款協(xié)議現(xiàn)象背后的性質(zhì)認(rèn)定及效力判斷等法律問題，同時，結(jié)合破產(chǎn)法相關(guān)規(guī)定對“以房抵工程款協(xié)議”問題的處理方案提出一些建議，以為相關(guān)問題的解決提供有益的思路。

關(guān)鍵詞：企業(yè)破產(chǎn)；以房抵工程款；效力認(rèn)定；優(yōu)先受償權(quán)

引言

在現(xiàn)代房地產(chǎn)行業(yè)中，隨著經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不斷變化和市場競爭的加劇，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財務(wù)壓力逐漸增加，尤其是在市場低迷和債務(wù)風(fēng)險加大的背景下，企業(yè)的資金鏈斷裂和破產(chǎn)危機(jī)時有發(fā)生。房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營過程中，經(jīng)常需要通過與供應(yīng)商、承包商等相關(guān)方進(jìn)行資金結(jié)算和債務(wù)清償，而以房抵工程款作為一種常見的商業(yè)實(shí)踐，往往成為解決資金短缺、保證項(xiàng)目順利進(jìn)行的一種方式。以房抵工程款協(xié)議是指房地產(chǎn)企業(yè)與承包商或供應(yīng)商等協(xié)議，以房產(chǎn)或未來房地產(chǎn)項(xiàng)目的部分房產(chǎn)作為支付工程款的方式，緩解了資金周轉(zhuǎn)困難。然而，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入破產(chǎn)程序時，這一協(xié)議的法律效力及其在破產(chǎn)清算中的處理問題成為了一個復(fù)雜且具有高度爭議的法律問題。隨著房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)案件日益增多，如何合理處理以房抵工程款協(xié)議，確保各方權(quán)益的平衡，已經(jīng)成為司法實(shí)踐中的一個重要議題。具體而言，破產(chǎn)程序中涉及到的“以房抵債”協(xié)議，涉及到房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓、價值評估、債務(wù)清償優(yōu)先順序等多個層面的問題。由于破產(chǎn)法的特殊性，企業(yè)債務(wù)清償?shù)捻樞蚝头绞脚c普通的合同履行及民事債務(wù)關(guān)系有所不同，如何界定以房抵工程款協(xié)議的合法性、是否優(yōu)先支付及其在破產(chǎn)財產(chǎn)中的分配問題，已成為法律適用中一個重要且棘手的難題。本研究旨在探討“以房抵工程款協(xié)議”在房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)程序中的處理問題，分析其法律效力、與破產(chǎn)債權(quán)的關(guān)系及其對債權(quán)人利益的影響。首先，將梳理相關(guān)法律規(guī)定和司法解釋，分析破產(chǎn)程序中以房抵工程款協(xié)議的適用條件和實(shí)踐中存在的爭議。其次，將通過案例分析，深入探討不同破產(chǎn)案例中，法院對該類協(xié)議的處理方式及其背后的法律邏輯。最后，本研究將結(jié)合我國破產(chǎn)法的改革動態(tài)，提出完善這一領(lǐng)域法律規(guī)范的建議，以期為解決房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)中的實(shí)際問題提供理論依據(jù)和政策參考。通過對“以房抵工程款協(xié)議”在破產(chǎn)程序中的處理問題進(jìn)行系統(tǒng)研究，期望能夠?yàn)樗痉▽?shí)踐提供更為清晰的法律適用指引，并為完善我國破產(chǎn)法律體系和房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)法律規(guī)定提供有益的思路。

一、以房抵工程款協(xié)議的概念

“以房抵工程款”協(xié)議在我國現(xiàn)行的法律和司法解釋中并沒有給予的明確定義，其實(shí)質(zhì)上是“以物抵債”形式之一，此處物專指房屋等不動產(chǎn)形式，如商品房、商鋪、地下儲藏室等；“債”是指建設(shè)工程施工活動中就工程建設(shè)產(chǎn)生的直接債權(quán)債務(wù)，這個債主要發(fā)生于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)包方與房地產(chǎn)工程建設(shè)承包方之間，或者房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)包方與實(shí)際施工人之間，不同于施工方為建設(shè)向第三方借貸產(chǎn)生的債。故本文所述的以房抵工程款協(xié)議是指在工程建設(shè)過程中，由于工程建設(shè)所產(chǎn)生的工程款債務(wù)，發(fā)包方與承包方或者發(fā)包方與實(shí)際施工人之間達(dá)成協(xié)議，協(xié)議約定通過將已建房屋或在建房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)移至債權(quán)人名下來清償工程款債務(wù)。

二、以房抵工程款協(xié)議的法律性質(zhì)分析

我國理論界和實(shí)務(wù)界對以房抵工程款協(xié)議的概念和適用范圍有著相近的認(rèn)識，但是關(guān)于以房抵工程款協(xié)議性質(zhì)確始終爭議不斷，大多數(shù)學(xué)者認(rèn)為以房抵工程款協(xié)議是一種較為典型及普遍的以物抵債協(xié)議，應(yīng)當(dāng)遵循以物抵債協(xié)議的處理思路。以物抵債協(xié)議是指當(dāng)事人雙方達(dá)成的以他種給付替代原定給付的合同。對以物抵債協(xié)議進(jìn)行分析時，通常會根據(jù)協(xié)議達(dá)成的時間節(jié)點(diǎn)將其分為債務(wù)履行期屆滿前及屆滿后達(dá)成的協(xié)議，因此學(xué)界對于以房抵工程款協(xié)議的法律性質(zhì)界定也是據(jù)此分類。

（一）債務(wù)履行期屆滿前簽訂的協(xié)議

1.讓與擔(dān)保說

部分以房抵工程款協(xié)議是債務(wù)人房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與債權(quán)人建設(shè)施工方在工程款債務(wù)履行期限屆滿前簽訂的，已經(jīng)將抵債房屋轉(zhuǎn)移至債權(quán)人名下，并在協(xié)議中約定債務(wù)人到期未償還債務(wù)的，債權(quán)人可以對抵債房屋拍賣、變賣、折價償還債權(quán)，但債務(wù)人到期償還債務(wù)后對抵債房屋享有回贖權(quán)，債權(quán)人應(yīng)予以配合。這種協(xié)議與最高人民法院2019年印發(fā)的《全國法院民商事審判工作會議紀(jì)要》（以下簡稱“九民會議紀(jì)要”）第71條規(guī)定的讓與擔(dān)保制度相似。讓與擔(dān)保有四個主要的法律特征: 一是轉(zhuǎn)移擔(dān)保標(biāo)的物權(quán)利的擔(dān)保物權(quán)，二是在債權(quán)人與債務(wù)人之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系基礎(chǔ)上成立的擔(dān)保物權(quán)，三是保障債權(quán)實(shí)現(xiàn)的擔(dān)保物權(quán)，四是 在債務(wù)履行完畢之時須返還財產(chǎn)權(quán)利的擔(dān)保物權(quán)。梁曙明、劉牧晗認(rèn)為，辦理預(yù)告登記的以房抵債協(xié)議構(gòu)成讓與擔(dān)保。王春梅將以房抵工程款議定性為一種不同于讓與擔(dān)保的非典型擔(dān)保，應(yīng)該將其納入習(xí)慣法的管轄范疇，以此引導(dǎo)買賣合同的適用。闕梓冰也認(rèn)為可以緩和物權(quán)法定原則，將擔(dān)保型買賣合同納入習(xí)慣法擔(dān)保物權(quán)里來，從而實(shí)現(xiàn)買賣合同擔(dān)保的效力其擔(dān)保效力。

2.后讓與擔(dān)保說

對于債務(wù)履行期限屆滿前簽訂以房抵工程款協(xié)議，且抵債房屋并未從形式上轉(zhuǎn)移至債權(quán)人名下，楊立新教授認(rèn)為此類協(xié)議是一種新型的非典型擔(dān)保，它屬于“后讓與擔(dān)保”，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其擔(dān)保效力，他認(rèn)為后讓與擔(dān)保與《九民紀(jì)要會議》中規(guī)定的讓與擔(dān)保制度有所區(qū)別，首先在債務(wù)期限屆滿前簽訂的以房抵工程款協(xié)議中的擔(dān)保標(biāo)的物是不動產(chǎn)，一般是在建工程的商品房、儲藏室、商鋪等不可移動財產(chǎn)，其次“以房抵工程款”協(xié)議中的擔(dān)保標(biāo)的物的形式上并沒有轉(zhuǎn)移到債權(quán)人名下，而僅僅是約定在工程款到期不履行時轉(zhuǎn)讓擔(dān)保標(biāo)的物的物權(quán)。因此以房抵工程款協(xié)議是一種新型的非典型擔(dān)保物權(quán)。但是有的學(xué)者認(rèn)為后讓與擔(dān)保是否確有獨(dú)立存在的價值有待商榷。

（二）債務(wù)履行期屆滿后簽訂的協(xié)議

1.新債清償說

新債清償是指債務(wù)人為了向債權(quán)人償還舊債而與債權(quán)人成立負(fù)擔(dān)新債務(wù)的協(xié)議。新債務(wù)的產(chǎn)生并不直接導(dǎo)致舊債務(wù)的消滅，只有當(dāng)新債務(wù)履行后，舊債務(wù)才會消滅。有學(xué)者認(rèn)為，已屆清償期后簽訂的以房抵工程款協(xié)議屬于債權(quán)協(xié)議，目的在于用不動產(chǎn)折抵原工程款債務(wù)，如果新的協(xié)議中未約定原債務(wù)是否終止，則以房抵工程款協(xié)議僅僅是償還工程款債務(wù)添加了一種履行方式，抵債行為并未改變原債的同一性，在新債務(wù)未履行前，原債務(wù)并不消滅，因此債權(quán)人有權(quán)就債權(quán)實(shí)現(xiàn)方式進(jìn)行選擇。

2.債務(wù)更新說

債務(wù)更新，又稱債的更改，是指通過新的債務(wù)替代原有債務(wù)，使原債務(wù)歸于消滅、并建立新債務(wù)的法律行為。因此，有學(xué)者認(rèn)為，在債務(wù)清償期屆滿后，債權(quán)人為實(shí)現(xiàn)工程款債權(quán)與債務(wù)人簽訂以房抵債協(xié)議或房屋買賣合同，系通過新債代替原債，屬于債的變更，且新債成立，原債消滅。

3.代物清償說

我國現(xiàn)行房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)與銷售模式導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中很難做到都能通過現(xiàn)金方式償還債務(wù)和支付工程款，在融資情況好、房產(chǎn)銷售情況好的情形，房地產(chǎn)企業(yè)還能有流動資金償還債務(wù)，但是在融資情況差或者房產(chǎn)銷售情況不好的情形下，房地產(chǎn)企業(yè)只能通過以房抵工程款的方式進(jìn)行清償工程款。因此衍生出一種新型履行債務(wù)方式—代物清償。代物清償是指債務(wù)人經(jīng)債權(quán)人同意，以一種非原定的標(biāo)的物或行為來履行原債務(wù)，使債務(wù)歸于消滅的法律行為。換句話說，代物清償即債務(wù)人用其他物或其他給付方式，替代原本的清償內(nèi)容，以此來解除債務(wù)關(guān)系。代物清償?shù)臉?gòu)成要件包括一是當(dāng)事人存在原債權(quán)債務(wù)關(guān)系；二是當(dāng)事人達(dá)成以他種給付代替原定給付的合意；三是債務(wù)人已經(jīng)實(shí)際完成他種給付；四是債權(quán)人已實(shí)際受領(lǐng)。有學(xué)者認(rèn)為以房抵工程款協(xié)議屬于代物清償方式，首先債權(quán)債務(wù)人因工程款到期未清償而存在債務(wù)關(guān)系，其次雙方也達(dá)成以房屋折價抵償工程款的合意，并且已將房屋交付債務(wù)人，最后債務(wù)也已經(jīng)實(shí)際受領(lǐng)該抵債房屋。學(xué)者陸青認(rèn)為以房抵工程款協(xié)議本質(zhì)是將基礎(chǔ)債務(wù)的實(shí)際清償作為房屋買賣合同的解除條件，二者共同構(gòu)成代物清償預(yù)約。

三、司法實(shí)踐中以房抵工程款協(xié)議的效力認(rèn)定

司法實(shí)踐中“以房抵工程款”協(xié)議的類型五花八門，對各類型協(xié)議性質(zhì)和效力的認(rèn)定不可避免的成為破產(chǎn)管理人和法院棘手的問題，對“以房抵工程款”協(xié)議效力和清償順序的認(rèn)定，關(guān)系到所有債權(quán)人的利益。一旦處理不好可能會危機(jī)社會穩(wěn)定，與營造良好營商環(huán)境的經(jīng)濟(jì)發(fā)展指導(dǎo)原則相悖。本文主要目的是為了研究以房抵工程款協(xié)議在房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)程序中的處理問題，因此文章首先要研究分析司法實(shí)踐中以房抵工程款協(xié)議的效力認(rèn)定問題。

（一）債務(wù)履行期限屆滿前簽訂且房屋已過戶

債權(quán)人與債務(wù)人在債務(wù)履行期限屆滿前簽訂以房抵工程款協(xié)議，并將房屋已過戶至債權(quán)人名下，協(xié)議約定債務(wù)人到期未履行債務(wù)時房屋歸債權(quán)人所有用來折抵工程款，該類型協(xié)議雖然在法律中沒有明確規(guī)定，但是在司法解釋和會議紀(jì)要中有直接規(guī)定。《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉有關(guān)擔(dān)保制度的解釋》（以下簡稱《民法典擔(dān)保解釋》）第 68 條第 2 款明確了此類型協(xié)議無效，但是肯定其擔(dān)保效力，同時保障其優(yōu)先受償權(quán)，即肯定了該類型“以房抵工程款”協(xié)議的擔(dān)保效力，但否定了債權(quán)人對房屋所有權(quán)取得的效力，債權(quán)人只有房屋拍賣、變賣擁有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。《九民紀(jì)要》也有類似規(guī)定，第71條確定了讓與擔(dān)保制度，肯定了讓與擔(dān)保的地位。這兩項(xiàng)規(guī)定很大程度上彌補(bǔ)了之前讓與擔(dān)保相關(guān)立法的空缺，明確了 該類“以房抵工程款”協(xié)議的效力。

（二）債務(wù)履行期限屆滿前簽訂且房屋未過戶

根據(jù)《九民會議紀(jì)要》第四十五條規(guī)定，最高人民法院認(rèn)為在債務(wù)履行期限屆滿前簽訂的以房抵工程款協(xié)議，但是房屋并未交付過戶的，債權(quán)人依該協(xié)議起訴要求過戶房屋的，法院應(yīng)當(dāng)駁回起訴，但沒有認(rèn)定該類協(xié)議無效，只是不支持債權(quán)人要求獲取抵款房屋的所有權(quán)的要求。這類協(xié)議與《九民會議紀(jì)要》第七十一條有所不同的是，房屋有沒有交付過戶給被執(zhí)行人是關(guān)鍵，如沒有過戶，則該以房抵工程款協(xié)議不屬于讓與擔(dān)保，且無法主張優(yōu)先受償權(quán)，債權(quán)人只能根據(jù) 原債權(quán)債務(wù)關(guān)系另行起訴。

（三）債務(wù)履行期限屆滿前簽訂且已辦理抵押登記

針對此類協(xié)議，需要根據(jù)協(xié)議內(nèi)容進(jìn)行區(qū)分討論，一是如果該協(xié)議中約定“當(dāng)債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受償時，抵押財產(chǎn)歸債權(quán)人所有”，此類協(xié)議屬于流押，是無效的；二是該協(xié)議中約定“債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)就該財產(chǎn)優(yōu)先受償”，并未約定抵押財產(chǎn)歸債權(quán)人所有時，此類協(xié)議屬于法定抵押協(xié)議，是有效的，債權(quán)人可依據(jù)該協(xié)議要求對抵押房屋的拍賣、變賣價款中享有優(yōu)先受償權(quán)。

（四）債務(wù)履行期限屆滿后簽訂且房屋已過戶

債務(wù)履行屆滿后簽訂的以房抵工程款協(xié)議，我國對此類協(xié)議無法律和司法解釋的直接規(guī)定，但在會議紀(jì)要中有做解釋。《八民紀(jì)要》認(rèn)為已過戶后的以房抵工程款協(xié)議，若不存在法律強(qiáng)制性規(guī)定中的無效或者可撤銷情形的，則為有效。《九民紀(jì)要》第 44 條規(guī)定此類協(xié)議不存在無效事由的，則為有效。以上規(guī)定均認(rèn)可債務(wù)履行期限屆滿后以房抵債的物權(quán)轉(zhuǎn)移效力，無需清算。此外，根據(jù)江蘇省高院關(guān)于以物抵債的審理紀(jì)要，此類協(xié)議為實(shí)踐性合同，也就是說，在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓之前，如果房子的產(chǎn)權(quán)沒有被轉(zhuǎn)讓，債權(quán)人不能強(qiáng)迫債務(wù)人轉(zhuǎn)讓，如果房子已經(jīng)過戶，那么房子的抵債就是無效的，債務(wù)人也不能違約。此外，對于將抵債所得房屋用于真實(shí)居住的債權(quán)人，根據(jù)《民法典》對居住權(quán)的保護(hù)，也應(yīng)當(dāng)將已交房入住的債權(quán)人的抵債認(rèn)定為合法有效，以保障其居住權(quán)。

（五）債務(wù)履行期限屆滿后簽訂且房屋未過戶

此類協(xié)議的效力認(rèn)定也需要根據(jù)協(xié)議內(nèi)容進(jìn)行區(qū)分討論，一是協(xié)議內(nèi)容若沒有明確消滅舊債的合意，則以房抵工程款協(xié)議與舊債務(wù)一并存在，債務(wù)人既可以履行舊債務(wù)，亦可履行以房抵工程款協(xié)議，只要以房抵工程款協(xié)議履行完畢，原債權(quán)債務(wù)消滅，此類協(xié)議有效；二是協(xié)議內(nèi)容若約定新債務(wù)的產(chǎn)生取代舊債務(wù)，債務(wù)人只需要履行新債務(wù)，舊債務(wù)消滅，則構(gòu)成債的更新，協(xié)議有效但未生效。

四、破產(chǎn)程序中以房抵工程款協(xié)議的處理方式研究

破產(chǎn)法的基本理念在于利益平衡，破產(chǎn)程序中涉及到多方當(dāng)事人的利益，主 要涉及到債權(quán)人、債務(wù)人及其他權(quán)利人之間的權(quán)利保障。為了破產(chǎn)程序的順利開 展以及破產(chǎn)財產(chǎn)的公平清償，筆者認(rèn)為，司法實(shí)務(wù)中不能一刀切地將所有情況統(tǒng)

一處理。在登記破產(chǎn)債權(quán)時，管理人需要馬上判斷是否解除協(xié)議及該債權(quán)人是否具有 優(yōu)先受償權(quán)等問題。結(jié)合上文對不同情形下“以房抵工程款”協(xié)議性質(zhì)與效力之認(rèn)定，本部分將分析破產(chǎn)過程中各類以房抵工程款協(xié)議的處理方式，以便讓破產(chǎn)過程中達(dá)到各方利益平衡。

（一）債務(wù)履行期屆滿前簽訂

前文對于該類協(xié)議的效力進(jìn)行了探討，該類協(xié)議屬于清算型擔(dān)保，因此無論是否過戶或辦理抵押、預(yù)告登記或者商品房預(yù)售登記，只要未經(jīng)清算，該類協(xié)議皆屬于待履行協(xié)議，因?yàn)閭鶛?quán)人還未履行完畢建設(shè)工程建設(shè)的義務(wù)，都屬于破產(chǎn)程序時雙方當(dāng)事人均未履行完畢的待履行合同，根據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》第18條規(guī)定，管理人有權(quán)決定解除或繼續(xù)履行合同，并告知對方。破產(chǎn)管理如決定解除以房抵工程款協(xié)議，解除后以房抵工程款協(xié)議自始無效，按原債權(quán)債務(wù)關(guān)系處理，以房抵工程款協(xié)議的原始債務(wù)關(guān)系是因工程款未支付而簽訂的，屬于工程款債務(wù)糾紛，根據(jù)《民法典》第807條規(guī)定以及《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》第35條、第36條規(guī)定，建設(shè)工程承包人對建設(shè)工程所享有的工程價款擁有超級優(yōu)先權(quán)，它優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。但是根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》第41條規(guī)定，承包人應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)行使建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)，但最長不得超過十八個月，自發(fā)包人應(yīng)當(dāng)給付建設(shè)工程價款之日起算。因此在以房抵工程款協(xié)議解除后，債務(wù)人可依據(jù)工程承包合同申報債權(quán)，享有優(yōu)先受償權(quán)。但是，要注意行使破產(chǎn)解除權(quán)的同時也要維護(hù)債權(quán)人的利益，對于實(shí)際上不適合解除“以房抵工程款”協(xié)議的，破產(chǎn)管理人可以決定繼續(xù)履行合同，因?yàn)榇蠖鄶?shù)債務(wù)履行期屆滿前簽訂的以房抵工程款協(xié)議是在建房地產(chǎn)開發(fā)工程，承包方依舊在房地產(chǎn)開發(fā)工程里實(shí)施建設(shè)活動，如破產(chǎn)管理人決定解除以房抵工程款協(xié)議，可能會房地產(chǎn)工程的建設(shè)，從而阻卻破產(chǎn)流程的推進(jìn)，因此在此類債務(wù)期限屆滿前簽訂的以房抵工程款協(xié)議要慎用破產(chǎn)解除權(quán)，破產(chǎn)管理人可以考慮在不損害第三人利益的前提下決定繼續(xù)履行合同。

（二）債務(wù)履行期屆滿后簽訂

與債務(wù)履行期屆滿前簽訂的以房抵工程款協(xié)議不同的是，期限屆滿后簽訂的債務(wù)人雖已履行完畢清算義務(wù)，但是抵債的房屋是否辦理過戶登記、是否辦理抵押登記都影響協(xié)議在破產(chǎn)程序中的認(rèn)定和處理，因此該類協(xié)議需要進(jìn)行分類討論。

1.房屋已過戶并實(shí)際交付

如果以房抵工程款協(xié)議是在債務(wù)履行期限屆滿簽訂的，并且房屋已經(jīng)過戶登記至債權(quán)人名下，則債務(wù)人所負(fù)義務(wù)已履行完畢，且無需清算，此時協(xié)議屬于雙方履行完畢的合同，不適用破產(chǎn)解除權(quán)。根據(jù)不動產(chǎn)物權(quán)變動規(guī)則，已辦理過戶登記的房屋已經(jīng)發(fā)生了所有權(quán)轉(zhuǎn)移，其不再屬于破產(chǎn)企業(yè)的財產(chǎn)，但是，破產(chǎn)管理人基于忠實(shí)義務(wù)仍存在對于該不動產(chǎn)的審查義務(wù)，從而判斷是否行使追回權(quán)。根據(jù)《破產(chǎn)法》規(guī)定，凡是具有《破產(chǎn)法》第三十一條、第三十二條或者第三十三條規(guī)定的情形，管理人有權(quán)依法追回財產(chǎn)。

2.房屋已過戶但未實(shí)際交付

根據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》第 38 條，對未歸債務(wù)人所有但被債務(wù)人控制占有的不 動產(chǎn)，其所有者可以不經(jīng)破產(chǎn)程序而向破產(chǎn)管理人請求取回。因此，對于以房 抵工程款協(xié)議中合法有效抵債完畢的已過戶未交付房屋，債權(quán)人可行使破產(chǎn)取回權(quán)。

3.房屋未過戶但實(shí)際交付

如果以房抵工程款協(xié)議是在債務(wù)履行期限屆滿后簽訂的，但是房屋未辦理過戶登記的，無論是房屋已辦理網(wǎng)簽備案的還是已經(jīng)實(shí)際交付給債權(quán)人的，都不產(chǎn)生物權(quán)變動的效果，抵工程款的財產(chǎn)仍屬于破產(chǎn)財產(chǎn)。根據(jù)前文對債務(wù)履行期屆滿后簽訂的以房抵工程款協(xié)議的法律性質(zhì)界定，房屋未過戶的協(xié)議一般屬于新債清償、債務(wù)更新。

對于新債清償?shù)囊苑康止こ炭顓f(xié)議，筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)不再繼續(xù)履行，因?yàn)槔^續(xù)履行可能會導(dǎo)致破產(chǎn)財產(chǎn)的流失，從而損害第三人利益，因此在破產(chǎn)過程中破產(chǎn)管理人應(yīng)當(dāng)按照其基礎(chǔ)債權(quán)類型確認(rèn)債權(quán)清償順序。

對于債的更改的以房抵工程款協(xié)議，此時舊債務(wù)已經(jīng)消滅，只有新債務(wù)，新債務(wù)的法律關(guān)系是房屋買賣合同關(guān)系，舊的工程款債權(quán)已轉(zhuǎn)化為購房款債權(quán)，法律關(guān)系已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)變，因此需要進(jìn)一步考量受讓人是否享有預(yù)告登記的物權(quán)保護(hù)效力、一般買受人物權(quán)期待權(quán)或消費(fèi)者優(yōu)先權(quán)，依法確認(rèn)受讓人的權(quán)利實(shí)現(xiàn)順序。在其權(quán)利對抵款房產(chǎn)的實(shí)現(xiàn)順序?yàn)榈谝豁樜粫r，可以履行以房抵工程款協(xié)議向其交付抵款房屋，否則應(yīng)依法確認(rèn)購房款的清償順序、清償其購房款。

4.房屋未過戶但已辦理抵押登記

針對該類協(xié)議，首先要審查協(xié)議的真實(shí)性，雙方當(dāng)事人是否意思表示真實(shí)，有無虛構(gòu)債務(wù)或者隱瞞事實(shí)，簽訂協(xié)議時間有無在人民法院受理破產(chǎn)申請前一年內(nèi)的，如符合《破產(chǎn)法》第31、32、33條規(guī)定，破產(chǎn)管理人可申請撤銷該協(xié)議，并依據(jù)《破產(chǎn)法》第34條規(guī)定追回債務(wù)人的財產(chǎn)，債權(quán)人只能按照其基礎(chǔ)債權(quán)類型確認(rèn)債權(quán)清償順序、清償基礎(chǔ)債權(quán)；如不符合上述規(guī)定的，協(xié)議真實(shí)有效的，該類協(xié)議屬于讓與擔(dān)保，最高人民法院有觀點(diǎn)認(rèn)為讓與擔(dān)保和抵押擔(dān)保性質(zhì)一樣，已辦理抵押登記的財產(chǎn)仍屬于債務(wù)人的財產(chǎn)，債權(quán)人依據(jù)以房抵工程款協(xié)議對抵押的財產(chǎn)享有優(yōu)先受償權(quán)。

四、結(jié)語

在企業(yè)破產(chǎn)這一復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)法律情境下，以房抵工程款協(xié)議的處理問題涉及多方利益的平衡和法律規(guī)則的適用。通過對這一問題的深入研究，我們清晰地認(rèn)識到其復(fù)雜性與重要性。從法律層面來看，此類協(xié)議的效力認(rèn)定是處理的基礎(chǔ)。法院在審查過程中需依據(jù)合同法、破產(chǎn)法等相關(guān)法律法規(guī)，謹(jǐn)慎判斷協(xié)議是否存在惡意串通損害其他債權(quán)人利益等情形。這不僅是對法律公正的維護(hù)，更是保障破產(chǎn)程序有序進(jìn)行的關(guān)鍵。對于符合法定條件的以房抵工程款協(xié)議，應(yīng)當(dāng)尊重其效力，保護(hù)施工企業(yè)的合法權(quán)益，畢竟這是施工方付出勞動后應(yīng)得報酬的一種特殊實(shí)現(xiàn)形式。從實(shí)踐角度而言，協(xié)調(diào)各方利益是處理此類問題的核心。破產(chǎn)管理人在其中扮演著重要角色，要充分考量債權(quán)人、債務(wù)人、施工企業(yè)以及其他利益相關(guān)者的利益訴求。在資產(chǎn)處置過程中，對于用以抵償工程款的房產(chǎn)，需要權(quán)衡其對整體破產(chǎn)財產(chǎn)價值的影響。同時，信息的透明化和溝通機(jī)制的完善有助于減少各方之間的矛盾與沖突。未來，隨著經(jīng)濟(jì)活動的進(jìn)一步發(fā)展和法律制度的不斷完善，對于以房抵工程款協(xié)議在企業(yè)破產(chǎn)中的處理應(yīng)當(dāng)更加規(guī)范化、精細(xì)化。立法機(jī)關(guān)可以進(jìn)一步明確相關(guān)法律條款，減少法律適用的模糊地帶；司法機(jī)關(guān)則應(yīng)在實(shí)踐中積累更多經(jīng)驗(yàn)，為類似案件的處理提供更具參考價值的判例，從而更好地應(yīng)對這一經(jīng)濟(jì)法律領(lǐng)域的重要問題，維護(hù)市場秩序的穩(wěn)定和公平。

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