借名買房惹糾紛,昔日好友對(duì)簿公堂
作者:如東縣人民法院 管宇軒 辛俊雅 發(fā)布時(shí)間:2024-12-19 瀏覽次數(shù):644
現(xiàn)實(shí)中,基于購房資格、銀行貸款問題等原因,借用他人名義購買住房的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。一定程度上,借名買房能夠?qū)崿F(xiàn)部分人群的購房需求,但也存在諸多法律風(fēng)險(xiǎn)。近日,如東法院受理了這樣一起借名買房糾紛。
基本案情:2020年,張某擬購買商品房一處。因被限制貸款,張某便與好友王某協(xié)商,由王某代為出面與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同,首付款以外的款項(xiàng)由王某辦理銀行貸款支付。對(duì)于商品房購買后過戶等后續(xù)事宜雙方未有書面或明確約定。支付首付款后,王某稱銀行貸款未能辦好,張某即籌措房屋尾款交付王某,希望將案涉房屋房款付清并辦理過戶。但王某在收到轉(zhuǎn)款后卻將案涉房屋辦理抵押貸款,并將貸款自用。張某多次要求王某將房屋過戶至自己名下,王某卻以雙方之前存在經(jīng)濟(jì)糾紛為由拒絕過戶。張某無奈訴至法院,要求王某協(xié)助將房屋過戶至自己名下。
法官裁判:法院審理后認(rèn)為,從購房時(shí)雙方的真實(shí)意思表示來看,張某和王某一致認(rèn)可由王某出面簽訂購房合同及辦理銀行貸款手續(xù)是雙方的真實(shí)意思表示,張某因限貸問題無法獲得貸款導(dǎo)致購房行為無法實(shí)現(xiàn),商議借王某名義購買案涉房屋,不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定,雙方之間的借名買房合同有效;從購房款的支付情況來看,張某支付了首付款及后期房款,全部房款由張某支付;從案涉房屋的實(shí)際占有情況看,案涉房屋進(jìn)戶門鑰匙由張某掌控,王某并非房屋真正所有人而僅是登記人。綜上,本案張某和王某之間形成借名買房的合同關(guān)系,張某是房屋的真正的權(quán)利人,王某應(yīng)當(dāng)協(xié)助張某辦理過戶手續(xù)。
最終,經(jīng)法院調(diào)解,王某還清了案涉房屋的抵押貸款,并同意在一定期限內(nèi)將房屋過戶至張某名下。
法官說法:借名買房是指當(dāng)事人約定一方以他人名義購買房屋,并將房屋登記在他人名下,借名人實(shí)際享有房屋權(quán)益的民事法律行為。涉及借名買房糾紛,應(yīng)當(dāng)由主張借名買房關(guān)系存在的一方對(duì)房屋的出資情況、占有使用收益情況、房屋資料的持有情況等承擔(dān)舉證證明責(zé)任。一般來說,在合同主體適格、當(dāng)事人意思表示真實(shí),不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定且不違背公序良俗的情況下,借名買房合同有效,借名人享有房屋相關(guān)權(quán)益,但也存在法律風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于借名人來說,如無法證明借名購房事實(shí),可能會(huì)喪失向出名人主張過戶的權(quán)利;如借名購買的是政策保障性房屋,借名買房合同可能會(huì)因侵害社會(huì)公共利益而無效;如出名人因陷入其他債務(wù)糾紛,可能會(huì)導(dǎo)致房屋被保全、拍賣等。對(duì)于出名人來說,若借名人不按時(shí)歸還按揭貸款,其存在征信受影響、被銀行起訴等多重風(fēng)險(xiǎn),個(gè)人財(cái)產(chǎn)易受到損失。
法官提醒:借名買房風(fēng)險(xiǎn)多,廣大群眾一定要在遵守法律、法規(guī)的前提下,在政策允許的范圍內(nèi)購房,以免產(chǎn)生不必要的糾紛,造成房財(cái)兩空。