【前言】

 所謂“跳單”，系中介行業(yè)的行業(yè)術(shù)語，通常是指在具有中介需求的房產(chǎn)中介、勞務(wù)中介、商業(yè)中介等服務(wù)領(lǐng)域，委托人在接受中介人的服務(wù)后，繞開中介人直接完成交易的行為。在《中華人民共和國民法典》發(fā)布之前并沒有法律直接定義“跳單”，后《中華人民共和國民法典》第九百六十五條明確規(guī)定：“委托人在接受中介人的服務(wù)后，利用中介人提供的交易機(jī)會或者媒介服務(wù)，繞開中介人直接訂立合同的，應(yīng)當(dāng)向中介人支付報酬。”這在法律層面對“跳單”行為作出了否定性評價，統(tǒng)一了對“跳單”行為的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，確認(rèn)了中介人報酬請求權(quán)，為中介人維護(hù)自身合法權(quán)益提供了法律依據(jù)。

【案情簡介】

2022年,被告與案外人簽訂了《國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》一份，約定案外人將位于溧水區(qū)和鳳鎮(zhèn)某處土地使用權(quán)、地上建筑物及其他附著物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給被告。后雙方辦理了產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。

原告某中介分公司主張：上述廠房買賣事宜系由其為被告與案外人提供中介服務(wù)所促成。當(dāng)時系被告通過網(wǎng)絡(luò)推廣聯(lián)系其委托居間購買，原告多次提供信息，并帶領(lǐng)被告人員到案涉廠房實(shí)地考察、磋商購買事宜，為促成交易組建微信群，提供案涉廠房的買賣合同文本經(jīng)被告定稿后使用，后案涉廠房交易事宜基本確定，被告卻繞過其私下與案外人簽訂《國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》。中介公司認(rèn)為其已經(jīng)居間成功、促成雙方簽訂了合同，遂起訴至法院請求判令被告立即支付居間服務(wù)報酬。

被告對此不予認(rèn)可，認(rèn)為其與原告之間不存在中介合同關(guān)系、其沒有支付中介報酬的義務(wù)。

【法院認(rèn)為】

委托人在接受中介人的服務(wù)后，利用中介人提供的交易機(jī)會或者媒介服務(wù)，繞開中介人直接訂立合同的，應(yīng)當(dāng)向中介人支付報酬。本案中，雖雙方未簽訂書面的中介合同，但根據(jù)現(xiàn)已查明的事實(shí)和現(xiàn)有證據(jù)，結(jié)合相關(guān)工作人員之間的微信聊天記錄，能夠認(rèn)定原告工作人員曾多次帶領(lǐng)被告相關(guān)工作人員實(shí)地探訪案涉廠房，并多次回復(fù)介紹案涉廠房的具體信息、組織被告與案外人溝通相關(guān)事宜、詢問出賣人廠房辦證進(jìn)度、協(xié)議是否通過等，且在該過程中，原告工作人員多次明確告知被告工作人員其公司名稱、中介人的身份、收取中介費(fèi)的條件等，被告對此明知且認(rèn)可，故應(yīng)認(rèn)定原、被告之間存在事實(shí)上的中介合同關(guān)系，被告接受了原告作為中介提供的相應(yīng)服務(wù)。

但在被告已與案外人就案涉廠房買賣事宜基本達(dá)成一致意向、等待買賣協(xié)議的具體落實(shí)簽署的情況下，原告多次與被告溝通中介費(fèi)事宜，被告卻不再回復(fù)原告，并繞開原告直接與案外人簽訂買賣協(xié)議并辦理廠房過戶事宜等，應(yīng)認(rèn)定被告的行為構(gòu)成違約“跳單”，有違誠實(shí)信用原則。故原告有權(quán)要求被告支付相應(yīng)的中介報酬。

【法官說法】

誠實(shí)信用，是法律的基本原則，也是基本的道德規(guī)范。“跳單”違約行為實(shí)際上是一種不誠信行為，綜合本案具體情況，雖不存在書面中介合同，但委托人的行為完全符合違約“跳單”的認(rèn)定條件，且較為典型，遂法院判決委托人支付中介報酬。在此，為避免“跳單”的發(fā)生，建議中介人在與交易雙方建立中介合同關(guān)系時，應(yīng)注意：一、事先獲得書面委托。二、明確交易機(jī)會或媒介服務(wù)的“首次”或“第一”性，鎖定委托人系利用中介人獲取的交易機(jī)會或者媒介服務(wù)。三、提高服務(wù)質(zhì)量，提升與交易雙方的“粘性”，以此減少“跳單”的發(fā)生幾率。

但同時，中介人和委托人的合法權(quán)益系受到法律平等保護(hù)的，委托人有權(quán)選擇服務(wù)好、報價低的中介人完成交易，不能將正常挑選中介人的行為與“跳單”混為一談。對于中介方未能按約履行合同義務(wù)的，或者中介人存在虛假宣傳、漫天要價、“霸王條款”等不法行為，委托人亦有權(quán)訴諸法律要求中介人承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。